장기적인 관점에서 봤을 때 전국 주택 오너들의 모기지 부담은 낮은 이자율 덕분에 줄었지만 LA는 높아진 집값 탓에 오히려 부담이 늘어난 것으로 나타났다.

부동산 정보 전문 웹사이트 ‘질로우’(Zillow)가 1979년 3월 이후 전국 주요 도시 주택 오너들의 소득 대비 모기지 부담률을 조사한 결과에서 이처럼 나타났는데 전국 평균은 점진적으로 낮아진 반면, LA는 반대로 높아졌다.

실제 1985~2000년 15년간 월 소득에서 월 모기지 페이먼트가 차지하는 비중은 전국 평균 21.1%였던 것이 올해 3월을 기준으로는 17.1%로 떨어졌다. 반면 LA는 지난 15년간 34.5%였던 소득 대비 모기지 부담률이 올해 3월에는 44.9%로 올랐다.

모기지 금리가 최근 수년간을 물론, 현재도 역사적으로 낮은 수준인 점을 고려하면 부담률은 낮아져야 맞지만 LA는 높아진 집값이 떨어진 이자율의 효과를 상쇄시켰다는 평가를 받고 있다.

전국적인 집값은 관련 통계가 작성된 뒤 지난 39년간 추세적인 상승세를 보였지만 전국 평균 모기지 부담률이 점진적으로 하락한데서 낮아진 모기지 이자율의 효과를 확인할 수 있었다.

실제 전국 평균 부담률의 사상 최고치는 1981년 9월로 42.0%를 기록했고 2012년 12월 12.4%로 사상 최저치를 나타냈다.

그러나 LA는 1998년 9월 27.4%로 가장 낮았던 것이 2006년 6월 69.2%까지 치솟으며 전국 평균과는 다른 양상을 나타냈다. <표 참조> 이전 15년간과 비교해 최근 부담률이 높아진 곳은 35개 대도시 중 LA를 포함해 9개로 조사됐다.

질로우는 30년만기 고정금리 모기지 이자율이 5%에 도달하면 LA의 중간 소득층 가구의 소득 대비 모기지 부담률은 50% 이상으로 치솟을 것으로 예측했다.

일반적인 20% 다운페이 금액이 12만달러를 넘어설 전망으로 저축이 불투명한 상황이라면 나중에 대출금을 갚아나가면서라도 당장 내집을 장만하는 것 자체가 어려울 수 있다는 분석이다.

이에 일부 바이어들은 다운페이를 줄여서 주택을 구매하는 경우도 있지만 월 페이먼트 부담이 커지는 건 막을 수 없다.

현재 LA의 중간 가격 주택을 20% 다운페이해서 산 뒤 4.5% 모기지 이자율을 적용하면 월 페이먼트는 3,068달러지만 다운페이를 절반으로만 줄혀도 매달 페이먼트는 3,654달러로 늘게 된다.

질로우는 “집값 상승과 함께 모기지 금리가 임계점을 통과해 오르면 주택 구매를 아예 포기하는 이들이 생겨날 것”이라고 전망했다.

다만 아직은 수요가 많은 상태로 최근 부동산 전문업체 ‘레드핀’(Redfin)의 조사에 따르면 모기지 이자율이 5%에 달하면 집을 포기하겠다는 비중은 6%에 불과한 것으로 나타났다.

<류정일 기자>