올해 주택 시장이 모기지 이자율 하락과 매물 증가에 힘입어 점진적인 회복 국면에 들어설 것으로 기대된다. 기존 주택 보유자들의 ‘이자율 잠금 효과’가 완화되고, 구매력 개선이 본격화하면서 올해 전국 주택 거래량은 전년 대비 약 14% 증가할 것으로 전망된다. 주택 가격 상승률은 2~3% 수준으로 물가 상승률과 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상되며, 시장은 수년 만에 바이어와 셀러 간 한쪽으로 치우치지 않은 균형 시장에 가까워지고 있다. 부동산 전문가들은 주택 공급 확대와 이자율 추가 하락 여부가 향후 시장 회복 속도를 좌우할 변수로 분석하고 있다.

■ 주택 거래 반등… 로런스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 경제학자

주택 매물이 늘고, 기존 주택 바이어의 이자율 ‘잠금 효과’(Lock-In Effect)’가 점차 사라지면서 주택 거래 여건이 조금 개선되고 있다. 집을 내놓아야 할 인생의 변화로 인해 많은 기존 주택 보유자들이 집을 내놓고 새 집을 구매하고 있기 때문이다. 모기지 이자율이 낮아지면서 작년보다 많은 바이어가 내 집을 마련할 수 있을 것으로 기대되는 가운데, 올해 전국 주택 거래량은 약 14% 증가할 것으로 예상된다.

주택 가격 상승률은 약 2~3%로, 전반적인 소비자 물가 상승률과 비슷한 수준에 그칠 것으로 전망된다. 소득이 물가와 주택 가격보다 빠르게 오를 것으로 기대되는데, 이는 주택 시장에 긍정적인 요인이다. 현재 주택 매물 수준은 1년 전보다 약 20% 늘어나 바이어들의 선택의 폭도 넓어졌다. 아직 코로나 팬데믹 이전 수준으로 회복된 것은 아니지만, 주택 구매를 조급하게 결정할 필요가 없고 구입 경쟁도 크게 완화되고 있다.

■ 주택 건설 증가… 로버트 디에츠 ‘전국주택건설업협회’(NAHB) 경제학자

‘연방준비제도’(Fed)의 금리 인하 정책으로 인해 신규 주택 건설 부문에서 일부 개선이 나타나고 있다. Fed가 직접 모기지 금리를 통제하지 않지만, 기준 금리 인하가 부동산 건설 및 대출 금리에 직접적인 영향을 미치기 때문에 주택 공급 측면에서 긍정적이다. 올해 단독주택 건설과 신규 주택 판매 모두 약 1% 정도 증가할 것으로 예상된다.

현재 재판매 주택의 중간 가격이 신축 주택 중간 가격보다 높은 수준이다. 이 같은 현상은 지난 수십 년 동안 두세 차례 밖에 없었다. 주택 건설업체의 가격 인하 등 인센티브와 신축 주택이 공급되는 일부 지역의 약한 수요 등의 요인이 맞물려 발생한 결과다.

대부분 지역의 주택 시장에서 매물은 늘었지만, 여전히 인구 규모에 비해 주택 재고가 충분하지 않은 구조적인 문제가 남아 있다. 이러한 주택 부족 문제는 주택 가격이 둔화하는 것을 막는 가장 큰 장애물이다. 주택 부족 문제를 근본적으로 해결하려면 공급을 늘리는 방법밖에 없다. 판매용, 임대용 단독주택과 다가구 주택 공급을 늘려야 젊은 층 수요를 충족시킬 수 있다. 신규 주택 공급을 막는 지역별 ‘조닝’(Zoning) 정책에 대한 완화가 절실하다.

■ 주택 구매력 개선… 다니엘 헤일 리얼터닷컴 경제학자

올해 주택 시장에서 가장 기대되는 변화는 주택 구매력 개선이다. 구매력 개선으로 지난 몇 년간 연간 약 400만 건에서 정체됐던 주택 거래량이 늘어날 것으로 기대된다. 최근 데이터에서 셀러가 팔려고 내놓은 집을 시장에서 철회하는 비율이 전체 매물의 약 6% 수준으로 예년보다 높은 것으로 조사되고 있다.

이는 셀러가 원하는 가격을 받지 못하고 있다는 신호로, 주택 시장 상황이 셀러 쪽으로만 치우치지 않는 균형 잡힌 시장으로 전환하고 있음을 의미한다. 매물 철회 대신 가격 인하에 나서는 셀러도 전보다 늘었고 일부 셀러는 일시적으로 철회한 뒤 성수기에 다시 집을 내놓는 전략을 취하고 있다. NAR 조사에 따르면 현재 주택 시장은 10년 만에 가장 균형을 이루고 있다.

올해 2020년 이후 처음으로 주택비용 부담이 감소할 것으로도 전망된다. 모기지 이자율이 낮아지면서, 올해 약 2%가량 오를 것으로 예상되는 주택 가격 상승분을 상쇄하는 효과가 기대되기 때문이다. 주택비용 부담이 줄고 소득이 증가하면 주택 구매력이 높아져 주택 거래 증가로 이어진다.

■ 과거와 다른 유형의 바이어… 제시카 라우츠 NAR 경제학자

주택 시장에서 생애 첫 주택 구매자와 현금 구매자가 차지하는 비율을 주목할 필요가 있다. 이 두가지 요인에 의해 주택 시장이 크게 영향을 받기 때문이다. 미혼 여성 바이어의 비중도 점점 커지고 있는데, 이는 낮은 혼인율과 낮은 출산율을 반영한 트렌드다. 이처럼 과거와 다른 유형의 바이어가 늘어나는 인구 변화에 따라 올해 주택 시장이 움직일 전망이다.

모기지 이자율이 소폭 하락하고 기존 주택 매물도 늘어나면서, 첫 주택 구매자에게 내 집 마련의 기회가 열리고 있다. 첫 주택 구매자가 시장에 진입해야 주택 거래가 활발해지고 주택 시장도 건전한 회복세를 유지할 수 있다.

현재 주택 시장에서는 베이비붐 세대가 가장 핵심적인 그룹이다. 높은 주택 자산을 보유한 베이비붐 세대는 자녀 또는 손주 근처 등 원하는 지역으로 이동할 수 있는 충분한 자금을 갖추고 있다. 베이비붐 세대를 중심으로 한 은퇴자 비중이 계속 높아지면, 과거와 다른 주택 유형이 나타날 가능성도 예상된다. 전체 바이어의 약 4분의 1이 자녀를 둔 가구로, 이 같은 인구 구조 상 주택 크기와 가구원 수가 줄고 있다.

■ 이자율 하락→바이어 증가… 나디아 에반젤로 NAR 경제학자

최근 몇 년간 주택 구매력 사상 최악 수준이었다. 모기지 이자율이 2021년 3%에서 2023년 7% 이상으로 급등하면서, 월평균 모기지 페이먼트가 팬데믹 이전 대비 1,000달러 이상 급증했다. 올해 들어 이자율이 다시 6%초반대로 내려가면서 바이어가 크게 늘어날 것으로 예상된다.

전국적으로 모기지 이자율이 1%포인트 하락하면 주택 구매 자격을 갖춘 가구 수가 약 550만 가구 늘어나는 효과가 있다. 여기에는 약 160만 명의 임차인이 첫 주택 구매자로 전환될 가능성

까지 더해져, 현실적으로 내 집 마련이 가능한 가구가 크게 늘어나는 셈이다. 분석에 따르면 추가로 주택 구매 자격이 생긴 약 550만 명 중 약 10%가 실제로 구매에 나설 가능성이 높아 올해 약 50만 건의 추가 주택 거래로 이어질 수 있다.

<준 최 객원 기자>