투자자들이 부동산 매각을 결정할 때 가장 먼저 고려하는 부분 중 하나는 매각 후 얼마의 세금이 부과되는지에 대한 여부이다. 1031 익스체인지를 통해 과세를 이연하지 않는 이상, 투자용 부동산을 매각할 경우 다양한 세금이 부과되며, 이는 투자 수익률에 중대한 영향을 미친다. 따라서, 부동산 매각 시 어떤 세금이 발생하는지 정확히 이해하는 것이 중요하다.

투자용 부동산 매각시 발생하는 세금은 크게 네 가지로 나누어서 설명할 수 있는데, 이중에서 가장 큰 세금 항목 중 하나가 부동산 보유 기간이 1년 이상일 경우에 부과되는 연방 Long Term Capital Gain Tax이다. 2025년 기준 개인 납세자의 소득이 51만8,900달러 초과시, 혹은 부부 공동 신고의 경우 55만3,850달러 초과시, 최고 세율 20%가 적용된다. 위 기준을 초과하지 않으면 대부분의 납세자는 15% 세율이 적용되며, 개인 기준 4만7,025달러 이하 또는 부부 기준 9만4,050달러 이하일 경우에는 Capital Gain 세금이 면제된다.

두 번째 세금은 감가상각에 대한 Recapture 세금이다. 부동산 소유 기간 동안 세금 혜택으로 공제받았던 감가 상각액은 매각 시 일정 부분 다시 환수된다. 주거용 부동산은 27.5년, 상업용 부동산은 39년의 감가상각 스케줄에 따라 매년 감가상각이 진행되며, 매각 시 해당 감가상각에 대해 최대 25%의 세율로 감가상각 환급세가 부과된다. 단 납세자의 소득세율이 25% 미만일 경우에는 본인의 실제 소득 세율이 적용된다.

이 세금은 세무 전문가가 매각 시점의 세금 신고 과정에서 계산하여 적용하기 때문에, 투자자들이 사전에 인지하지 못하고 간과하기 쉬운 항목이다. 실제로는 부동산을 보유하는 동안 감가상각을 통해 임대소득에 대한 세금 부담이 줄어들었던 혜택을 누렸음에도 불구하고, 매각 시 그 감가상각 금액에 대한 세금 환수를 예상하지 못해 계획에 차질이 생기는 경우가 자주 발생한다.

세 번째 세금은 2010년에 도입된 세금으로 NET Investment Income Tax(NIIT) 이다. 순투자 소득(Net Investment Income)이 아래 기준을 초과할 경우 3.8% 세율로 세금이 부과되는데, 개인 순 투자 소득이 20만 달러를 초과하거나 부부 공동 신고시 25만 달러를 초과하는 경우 이 세금이 과세된다. 여기에서 말하는 순투자 소득은 이자 및 배당 소득, Capital Gain, 파트너십 소득, 임대 소득, 로열티, 트러스트에서 나오는 소득 등을 포함한다.

마지막 세금은 주에 내는 Capital Gain Tax로 주 별로 과세 방식이 상이하며 0% 에서 최대 14.4%까지 부과될 수 있다. 예를 들어 버지니아와 메릴랜드는 Capital Gains에 대해 장기 또는 단기에 상관없이 일반 소득과 동일한 방식으로 과세한다. 즉, Capital Gain에 대해 별도로 낮은 세율이 적용되지 않으며, Capital Gain은 각 주의 누진 소득세율에 따라 과세된다.

이처럼 부동산 매각 시에는 다양한 세금이 적용되며, 이는 매각 전략과 세후 수익률에 직접적인 영향을 미치는 중요한 고려 요소이다. 따라서 매각 전에는 반드시 전문 회계사 또는 세무사와 상담하여, 예상 세금 부담을 사전에 정확히 파악하고, 1031 익스체인지와 같은 절세 전략의 활용 가능성을 충분히 검토해야 한다.

이러한 준비 없이 매각을 진행할 경우, 원래는 합법적으로 이연할 수 있었던 세금을 즉시 납부하게 되는 안타까운 상황이 발생할 수 있으므로, 사전 세무 계획은 필수적인 절차임을 잊지 말자.

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<사라 박 / 변호사>