부동산 에스크로를 진행하다 보면 ‘부동산 소유권 보험’(title insurance)을 ‘화재보험’(fire insurance) 혹은 ‘개인 재산보험’(personal property insurance) 등과 혼동하는 소비자들을 많이 본다.
간단히 설명하면 소유권 보험이란 부동산 취득 때 소유권 등기의 오류로 인한 재정적 손해를 관련 부동산 취득자에게 보상하고 부동산 융자은행에는 담보권의 무효나 강제성을 상실할 경우 그 담보권에 대하여 보증하는 보험제도다.
소유권 등기의 오류나 실수로 분쟁이 일어났을 경우 부동산 소유권 보험에 가입되어 있는 부동산이라면 실소유주는 소송이나 분쟁으로 발생할 수 있는 재정적 손해를 소유권 보험회사로부터 계약된 한도 내에서 보상 받을 수 있다.
또한 부동산 융자은행들은 관련 부동산의 소유권에 문제가 있어 담보권을 상실한다면 이 또한 소유권 보험회사로부터 재정적 손실을 보상받을 수 있다. 때문에 부동산 구입 융자 때 거의 모든 부동산 융자은행들은 담보권 보증을 위한 ‘담보 보증 보험’(Lender’s Title Policy)을 따로 융자를 얻는 바이어에게 요구한다.
또한 임대권, 지역권(Easement)의 보증을 위하여도 소유권 보험을 구입할 수도 있다. 크게 소유권 보험은 다음의 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
첫째, ‘소유주 보증보험’(Owner’s Policy). 새로운 부동산 소유주의 소유권을 보증하는 보험으로 소유권 보험회사는 부동산 소유주 당사자와 관계없는 저당권, 지역권, 유치권 혹은 소유권의 손상으로 부터 보증한다. 일반적으로 가주의 경우에는 부동산 매매 때 셀러가 위의 설명한 소유권 보험을 바이어에게 제공하며 보상한도는 일반적으로 취득하는 매매가를 기준으로 한다. 그 외에 다른 조건들도 더 할 수 있으며 보상한도를 높일 수 있다.
둘째는 부동산 융자은행을 위한 종류다. 보통은 은행의 담보권 보장을 위하여 융자를 얻는 바이어에게 요구한다. 일반 사고보험, 생명보험, 화재보험 등은 앞으로 일어날 사고에 대하여 보상을 하는 제도인데 반해 소유권 보험제도는 일반적으로 부동산 매매 때 관련 부동산에 대한 소유권에 문제가 있는지 조사하여 새로운 소유주에게 깨끗하고, 부동산 소유주로서 권리를 행사할 수 있는 아무런 문제가 없는 소유권 이전을 보증한다.
(213)427-3600
제임스 박 <메트로 에스크로>
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