부동산 거래에서 ‘에스크로’는 단순한 절차가 아니라, 계약의 성패를 좌우하는 중요한 과정이다.

구매자와 판매자 모두 계약서에 서명하면 거래가 순조롭게 진행될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 이 단계에서 다양한 문제가 발생하곤 한다. 이번 칼럼에서는 에스크로 중 자주 생기는 이슈들과 그 대처법을 정리해 본다.

1. 융자 지연 또는 승인 거절

가장 흔한 문제 중 하나는 바이어의 융자가 제때 승인되지 않거나 아예 거절되는 경우다.

융자가 지연되면 셀러는 일정 차질을 겪게 되고, 바이어는 거래를 잃을 수 있다.

대처법: 바이어는 사전 승인(pre-approval)을 받은 상태에서 오퍼를 제출하는 것이 좋고, 셀러는 오퍼 수락 전 바이어의 금융 상황을 에이전트를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 안전하다.

2. 감정가(Appraisal)가 낮게 나오는 경우

은행 융자가 필요한 경우, 감정가가 오퍼 가격보다 낮게 나오면 융자 금액이 줄어들고, 바이어는 그 차액을 현금으로 보완해야 한다.

바이어가 추가 자금을 마련하지 못하면 거래가 무산될 수도 있다.

대처법: 바이어는 오퍼 시 감정가 차액을 일부 보전하겠다는 조항을 포함하는 것이 좋고, 셀러는 수락 전 감정 리스크를 고려해 오퍼 조건을 신중히 검토해야 한다.

3. 수리 요청과 협상

홈 인스펙션 이후 수리 요청을 두고 바이어와 셀러 간에 갈등이 생기는 경우가 많다.

바이어는 수리나 크레딧을 요구하고, 셀러는 이를 부담스럽게 느끼는 경우가 있다.

대처법: 에이전트가 중간에서 현실적인 조율안을 제시하고, 셀러는 경미한 수리는 양보하는 태도를, 바이어는 과한 요구는 자제하는 것이 바람직하다.

4. 타이틀 및 리걸 이슈

타이틀 리포트에서 리엔(채무), 세금 미납, 상속 등으로 인한 소유권 문제 등이 발견되기도 한다. 이런 문제는 에스크로를 지연시키거나 거래를 무산시킬 수 있다.

대처법: 셀러는 거래 전에 미리 타이틀 상태를 점검하고, 문제가 있을 경우 전문가를 통해 신속히 해결하는 것이 좋다.

5. 감정적인 반응과 커뮤니케이션 부족

부동산 거래는 감정이 개입되기 쉬운 과정이다.

작은 오해나 전달 오류가 신뢰를 무너뜨리고, 거래를 어렵게 만들기도 한다.

대처법: 에이전트는 중립적인 입장에서 사실과 계약서 중심의 대화를 이끌고, 감정이 아닌 데이터로 상황을 조율하는 역할을 해야 한다.

에스크로는 단순한 마무리 절차가 아니라, 여러 변수와 협상이 반복되는 민감한 시기다.

하지만 경험 많은 에이전트가 리드하고, 양측이 열린 마음으로 소통한다면 대부분의 문제는 잘 해결될 수 있다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 말고, 전문가와 함께 차분히 대응해 나가는 것이 중요하다.

문의 (714) 349-0505

<제니스 박 콜드웰 뱅커 베스트 부동산>