땅을 구입한 뒤 한참 후에 땅 판매자가 유령 소유자라는 것을 발견하는 경우가 있다. 미국에서 땅 매매 사기는 어제 오늘의 이야기가 아니다. 미국에서 어떻게 이런 일이 일어 날수 있을까? 실제 소유주라고 믿었지만 유령 소유주로 혼란스럽게 믿게 되는 경우는, 부부 공동 소유라고 했지만 부인 소유, 이혼 과정, 몇 명의 동업자로 구성된 동업체, 상속 부동산, 이중 에스크로, 동업자, 동업자 가운데서 소유권 일부의 지분 이전, 판매할 수 있는 합법적 분할이 안 된 땅, 잘못된 차압, 재산세 체납 경매, 유령인이 소유주라는 허위 주장 그리고 가짜 서류에 말려들 수 있기 때문이다.

올해 1 월 ‘토지 소유권 보험 회사’(ALTA)는 지난 1년 동안 실소유주가 아닌 사람에 의한 땅 판매 사기 사건들이 발생한다고 발표했다. 부동산국도 지난 7 월에 땅 판매를 위탁 받은 부동산 업자들로부터 가짜 땅 주인으로 의심된다는 신고를 받고 있다는 것이다. 그 중 한 사건은 땅 가치가 280만달러인 사건도 있었다는 것이다.

땅 판매 사기 위험 신호로 대표적인 것이 저당설정이 없는 땅과 빈 땅이 있다. 여기에 ▲ 소유주가 사망한 후 땅이 상속인에게 이전되지 않은 상속 재산 ▲최근에 등록된 땅 소유권 증서를 이용해서 과거 소유자 이름 삭제 ▲신속한 escrow 종결을 위해서 일반 시중 땅 가격보다도 월등히 낮은 가격으로 판매 ▲모든 거래 절차와 대화가 이메일이나 인터넷 등 비대면이나 문자로 이루어지는 경우 등이 있다.

사기 땅 판매의 또 다른 유형으로 임시로 만든 전화번호를 사용해 전화 사용 후에는 다시 연결이 안 되는 전화번호를 사용한다. 공증인도 자기들과 친분이 있는 인터넷을 통한 공증인을 직접 준비한다.

비록 부동산 소유주라는 사람이 같은 지역에 거주하더라도 Escrow 종결은 우편 또는 전자 우편으로 종결시키는 경우도 있다. 땅 사기범들은 융자를 받아서 구입하는 것이 아니고 현찰 거래를 원한다. 판매 수익금은 소유권이 없는 사람에게 분배된다.

그렇다면 예방책들로는 어떤 것들이 있을까?

- 판매자 신분을 조사하고 판매자와 직접 접촉하는 것이 좋다. 한 사건에서, 부동산 기록에 있는 소유주한테 직접 연락했더니 판매하지 않겠다고 했다. 또 다른 사건에서는, 사무실에 연락해 달라고 했더니 즉시 응답이 왔는데, 사기범에게서 연락은 없었다.

- 땅 판매 위탁 계약서의 서명과 다른 부동산 기록에 나타난 공증과 서명이 일치하는가를 비교 확인해야 된다.

- 신뢰할 수 있는 escrow 회사와 Title 보험 회사를 선정하는 것이 가장 안전하다.

- 매매 시에 사기가 의심되면, Title 회사에 연락해서 조회를 요청한다.

- 부동산과 부동산 기록 조사, 판매자 신원과 신분증 확인하기 위한 노력과 땅 판매가 합법적인가를 확인하기 위한 조사를 해야 된다.

- ‘부동산 소유권 예비 기록’(preliminary title report)을 조사해서, 저당과 다른 담보 내용, 소유주 확인을 하는 노력을 하고, 가능한 실제 소유주와 접촉하도록 노력해야 된다.

- 만약에 판매자가 외국인이라면, 외국 여권을 확인해야 된다.

- 만약에 의심이 있다면 County 등기소(recorder)에 문의해서 새 소유권 증서(Deed), 담보 그리고 기타 법적인 문제를 조사할 수 있다.

만약에 실제로 사기가 발생한 경우에는 지역 경찰이나 사법기관에 통고해야 된다. 혹시라도 같은 지역에 다른 사기 사건이 있을 수 있기 때문이다.

County에서 새 소유주로 변경이 되었을 때에 사실 확인 통고를 해 오기도 한다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>