해리 정 드림부동산 부사장
뜨거웠던 지난 2021년 상업용 부동산 시장의 열기가 1월에도 이어지고 있다.
실사용자가 찾는 상업용 건물, 투자용 매물, 주거용 아파트 가릴 것 없이 팔려고 나온 매물이 부족해 셀러스 마켓이 지속되고 있다.
맥도널드가 단독 테넌트로 있고 10년 그라운드 리스 계약된 중가주에 위치한 건물은 투자율 3.25%의 높은 가격에도 불구하고 이틀 만에 바이어를 결정했고, 리버사이드 카운티에 위치한 2020년 지어진 건물에 10년 리스 계약된 스타벅스 매물은 5일 만에 투자율 4%로 여러 명의 경쟁 속에 바이어가 결정되었다.
경쟁이 치열하다 보니 지역을 가릴 것없이 200만달러대에서 400만달러 정도의 안정된 테넌트가 계약된 매물에 대해서는 융자 없는 현금 오퍼들이 짧은 서류 확인과 인스펙션(Due Diligence) 기간을 거쳐 셀러에게 선택을 받는 상황이다.
최소 40%에서 50% 정도를 다운페이먼트를 해서 융자받고 상가 건물에 투자를 하고자 하는 바이어들에게는 요즘과 같이 번개불에 콩 볶는 상황에 다른 경쟁력이 있는 오퍼들의 들러리가 되는 경우가 비일비재하다.
투자용 부동산을 구입을 하는 절차는 마케팅 패키지를 커머셜 부동산 에이전트로부터 소개받으면서 시작된다. 보통 이메일로 전달되는 패키지에는 세입자의 정보, 리스 계약서 요약과 바이어가 구입 후 받게 되는 수입과 지출 내역이 포함되어 있는 게 보통이다. 아파트의 경우도 렌트롤과 지출 내역들이 있는 정보를 받게 된다. 사이트를 직접 방문해 보고 지역 상권 등의 정보를 종합한 후 구입 결정을 하면 은행으로부터 렌더 의향서를 받는다. 이때 테넌트가 그 비즈니스를 팔고 있거나 주유소, 오래된 드라이크리닝 세탁소 등 토양 오염의 우려가 있는 테넌트들에 대해서 은행으로부터 재검토 의견을 받는 경우도 종종 있다.
은행으로부터 렌더 의향서를 받게 되면 다운페이먼트하는 금액이 들어 있는 어카운트 내용과 구매의향서(LOI)를 작성해 셀러 쪽에 보내서 협상을 시작한다.
구입 의향서가 받아들여져서 바이어로 결정되면 구매 계약서를 쓰게 된다. 셀러 쪽 변호사들이 작성해서 오는 경우 그 계약서를 충분히 이해하기 위해서 변호사의 도움을 구하는 경우가 아주 많다.
여러 명의 바이어가 경쟁적으로 몰려 있는 상황에서 이 구매 계약서를 검토하는데 사흘 나흘 정도 시간을 보내다가 거래를 놓쳐 버리는 경우도 자주 발생하기도 한다.
에스크로가 오픈이 되면 보통 3일 이내에 또는 정해져 있는 기간 내에 디파짓을 하고 리스계약서를 포함해서 리뷰할 서류들을 전달받는다.
융자를 받기 위한 절차도 본격적으로 시작된다. 건물에 대한 인스펙션은 셀러 쪽과 테넌트의 비즈니스에 영향을 주지 않도록 진행하고 리스계약서에 적혀진 대로 렌트가 들어오고 있는지 여부와 오너가 지불해야 하는 비용들이 있는지 여부, 타이틀 기록 등 자세하게 리뷰를 하면서 정해진 기간 내에 모든 조사를 마쳐야 한다.
비즈니스를 구입할 목적으로 상업용 부동산을 구입을 하는 경우, 보통 SBA 융자를 이용해서 10%에서 15%의 적은 다운페이먼트로 건물을 구입한다.
라크라센타 풋힐길 신호등 사거리에 위치한 과거 은행이었던 3,500스퀘어피트 단독 건물이 380만달러에 매물로 나왔는데 57만달러와 비즈니스 계획이 준비가 되어 있기만 하면 기회를 잡을 수 있는 것이다.
이렇게 비즈니스 운영을 목적으로 매물을 찾기 위한 첫걸음은 융자에 대한 가이드를 받아 두는 일이다. 클로징에 걸리는 시간이 75일에서 90일, 또는 그 이상 시간이 걸린다. 앞으로 이자율의 상승을 다들 예상하고 있어서 상업용 부동산 시장도 이런 변화와 함께 빠르게 변화할 것으로 보인다.
문의 (213) 626-9790
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해리 정 드림부동산 부사장>
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