데이나 문 민사소송 전문변호사
많은 대학교가 새학기에 대면수업대신 온라인강의를 하기로 결정하면서 많은 학생들이 특히 다른 지역에서 온 학생들이 계약한 아파트리스를 파기하기를 원하는 경우가 많이 생기고 있다. 대부분 학교스케줄에 맞춰서 1년리스계약을 한 경우가 많다.
이미 서명한 리스계약서를 파기하려면 제일 계약서에 어떠한 내용이 명시가 되어있고 비용은 어떻게 누가 얼마나 부담되어 있는지 검토하는 것이다. 대부분의 리스에는 조기 해지 (페널티등을 포함한) “Early Termination of Lease Clause” 조항이 있다. 조기 해지 조항에 따라 통지와 페널티를 내면서 리스를 파기할수 있다.
조기 해지 조항이 없는 경우, 세입자는 몇가지 주장을 할수 있느데 만일 아파트가 학교에서 스폰서해주는 경우 “Impossibility of contract” 계약이행 불가능을 주장할수 있다. 학교가 물리적으로 열지않았기 때문에 학교에서 스폰서한 아파트를 이용하는 것이 불가능하다는 것이다. 이 주장을 할때는 건물주와 함께 학교 학생 주거 담당부서를 상의하는데 포함시켜서 학교에서 학생에 대해 협조하도록 요구하는 것이 좋다.
또 리스계약서에서 확인할수 있는 것은 “Force Majeure” 불가항력 조항이 있는지 보는 것이다. 이 조항은 계약자가 계약사항을 이행할수 없는 상황에 처했을때 계약을 무효화시켜주는 조항이다. 이 조항이 사용되는 예로는 자연재해때문에 계약을 이행하지 못한다거나 구체적인 예로는 건물을 페인트하기로 계약을 했는데 건물이 사고로 불에 전소되었을때 페인트를 할수 없는 경우이다.
또 현재 COVID-19전염병때문에 특별한 상황이기 때문에 세입자가 통제할수 없는 상황이라 리스계약서를 이행할수 없다고 주장하는 것이다. 하지만 이 조항은 계약서에 명시되어야만 활용할수 있는 방법이다.
제일 좋은 방법은 건물주와 협상해보는 것이다. 건물주와 세입자가 소통이 잘되면 서로 잘 합의해서 잘 마무리되는 경우가 많기 때문이다. 캘리포니아 민법 (Civil Code 1951.2 )에 따르면 새 세입자를 찾을 수 없을 경우 임대인은 임차인에게 남은 계약기간 의 임대료를 요구할 수 있습니다.
리스에 남은 계약 기간에 따라서 다르지만 합의를 보게되면 보통 새로운 세입자가 들어올때 까지 렌트비를 책임지거나 아니면 새로운 세입자를 구하는 비용등을 부담하고 시큐리티 디파짓을 포기하는 식으로 합의를 보기도 합니다. 만일 나중에 분쟁이 생길경우 소액재판까지 가게 되면 세입자의 크레딧 까지 문제가 될수 있다. 그러니까 일단 합의가 되면 리스 계약이 취소가 되었다는 것과 세입자는 더이상 책임이 없다는 조항을 넣어서 문서화하는 것이 좋다.
리스가 만기되어서 아파트를 나왔는데 건물주가 이런저런 핑계를 대며 시큐리티 디파짓을 제대로 돌려주지않는 경우가 요즈음 많아지고 있다. 캘리포니아 민법 (Civil Code 1950.5)에 따르면 건물주는 세입자가 이사나간 후 21일안에 시큐리티 디파짓을 돌려줘야 하며 수리나 피해액으로 공제할 경우 내역 명세서를 보내줘야 한다. 공제하는 액수는 정당하고 합리적이야 하며 사유가 명세서에 명시되어야 한다. 건물주가 시큐리티 디파짓을 돌려주지 않을 경우 이사나간 세입자는 환물요구를 문서로 요구하고 이행되지 않을 경우 소송을 할 수가 있다. 보통 액수가 적기 때문에 대부분의 소송을 소액재판을 통해서 할수 있다.
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