주택 이자가 드디어 7%대를 넘나들고 있다. 20년만에 가장 높은 수준이다. 이로 인해 주택 시장은 물론 상업용 부동산 등 부동산 시장에 전반에 불확실성이 가중되고 있다. 주택이자가 이렇게까지 오를 것이라고 불과 1년 전 만해도 예측하는 사람들이 별로 없었다. 하지만 연방준비제도(연준)에서 인플레이션을 잡기 위해 짧은 시간에 가파르게 이자를 올리면서 주택 시장도 조금씩 타격을 입고 있다.

현재 주택 시장은 낮은 인벤토리, 거의 2배 가까이 오른 모기지 이자, 떨어질 기미가 보이는 않는 높은 주택 가격의 3박자 악재로 인해 전체 주택 거래량은 정상 거래량에 비해 현재 30% 이상 줄어든 상태이다. 거래량30% 감소는 실제 시장에서는 피부로 50% 이상의 감소로 느껴질 정도로 이자율은 현재 부동산 시장에 타격을 주고 있다.

특히 처음 주택을 구입하려는 바이어들에게는 가장 최악의 시장 조건을 형성하면서 바이어들을 우울하게 하고 있다. 주택을 아직까지 구입하지 못한 바이어 중에는 오르는 이자율에 초조한 나머지 모든 비용을 줄여서 오른 이자에 맞추어 페이먼트에 ‘올인’ 하는 바이어들을 종종 볼 수 있다. 즉, 생활비 등을 최소한 줄여서 일단 집을 구입한 후 2~3년 후 이자가 내려가면 재융자를 하겠다는 전략이다. 하지만 이러한 재융자전략이 맞아 떨어진다면 천만 다행이지만 이자가 내려가지 않고 계속 7~8% 혹은 그 이상 올라 간다면 결국 페이먼트를 하기 힘들게 되어 집을 포기해야 하는 최악의 사태를 맞을 수도 있다 점을 염두에 두어야 한다.

요즈음 나오는 각종 경제지표들도 냉탕과 온탕의 혼조를 보이면서 연준이 기존 방침인 인플레이션 억제책을 지속적으로 지탱하면서 이자율도 지금보다 더 오를 수 있다고 전망하는 사람들이 조금씩 늘어나고 있는 추세다. 최근 연준의 여러 가지 움직임을 바탕으로 Zillow는 주택 이자율이 8%까지 오를 수 있다는 전망치를 내어 놓기도 했다. 다행히 인플레이션이 연준이 원하는 방향으로 잡혀가고 있다고 하더라도 연준이 바로 이자를 내리기 시작할 것이라고 예상하는 것은 조금 위험한 발상이 될 수 있다는 것을 지적하고 싶다. 지난번 칼럼에서도 썼듯이 현재 장기적인 이자율 추세는 오르막길에 있다는 것이다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 경제 수석전문가도 최근 많은 사람들이 단기간에 이자를 급속도로 올리는 데 동의하지 않더라도 연준은 이자율을 계속 올릴 수 있다는 전망을 놓았다. 주택 이자8%가 곧 가능할 수 있다는 것이다.

이러한 이자율 추가 상승 가능성을 볼 때 현재 부동산 시장은 큰 변환점에 놓여 있을 수도 있다. 6%대의 이자에서도 계속 감소, 혹은 옆걸음을 치던 주택 거래량이 이자율 7%대에서는 더욱 줄어들 것이 분명해 보이기 때문이다. 신규 주택 공급이 조금씩 늘어나고 있기는 하지만 높은 인건비와 오른 자재비로 빠른 속도로 주택 공급이 이루어지지 않고 있다. 새로운 인벤토리 물량이 공급되지 않는 한 시장은 지금과 같은 높은 이자의 불리한 여건에서는 좀처럼 앞으로 나아가기가 쉽지 않다.

7~8%대의 이자를 내고 집을 구입하려는 바이어들이 지금보다 더욱 줄어들 수밖에 없다. 그렇게 되면 매물로 내어 놓은 주택의 매매 속도가 지금보다 느려지면서 인벤토리가 조금씩 늘어날 가능성도 분명 존재한다.

우리는 불과 15년 사이에 서브프라임과 팬데믹이라는 2번의 엄청난 경제적 위기를 겪었다. 이 두 이벤트의 위기를 통과하기 위해 엄청난 양의 달러가 시장에 풀었다. 특히 팬데믹 2년 동안 실업수당 등 각종 팬데믹 특별 재정을 통해 엄청난 돈이 시중에 공급되었다. 인플레이션도 바로 이러한 ‘돈 풀림’에서부터 시작되었다는 것을 우리는 알고 있다. 연준이 원하는 인플레이션 2%까지는 아직도 갈 길이 멀어 보인다. 7%대의 이자가 장기간 지속된다면 부동산 시장은 꽤 적지 않은 타격을 받을 것으로 예상된다. 특히 지금까지 견고해 보였던 주택 시장도 균열이 생길 수 있다는 것이다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>