모기지 금리가 사상 최저치까지 떨어지면서 ‘캐시 인’(cash in) 재융자도 크게 늘고 있다.
‘캐시 인’은 주택가치 하락으로 에퀴티가 없거나 모자라 재융자를 받기 힘들 때 추가로 다운페이먼트를 내고 리파이낸싱을 하는 것. 연방 모기지 공사 ‘프레디맥’에 따르면 최근 몇 년간 집값 하락으로 올 2분기 ‘캐시 인’ 비중은 전체 재융자의 18%에 달했다.

에퀴티 없어 다운페이해 받는 융자 절차
이자율 1%미만 현금 있다면 다운페이로 빼 쓸만
집값 하락세·곧 팔 계획 있다면 돈 허비할 수도


‘캐시 인’의 반대개념인 ‘캐시 아웃’ 재융자는 같은기간 28%를 기록했다. 올 1~2분기 ‘캐시 아웃’ 재융자는 프레디맥이 조사를 시작한 1985년 이래 최저치다.
당분간 ‘캐시 인’ 추세가 이어질 것으로 예상되는 가운데 전문가들은 “초저금리를 감안하면 재융자의 기회일 수 있지만 비용과 효과 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 지적했다.

▲얼마나 거주할 것인가.
전통적 재융자라면 홈오너들은 보통 수개월 후에 클로징 비용을 상쇄할 수 있으나 캐시 인 재융자의 경우 더 오랜 기간이 지나야 비용절감 효과가 나타난다. 전문가들은 대부분 홈오너들의 경우 최소 5년 이상은 거주할 때 캐시 인 재융자가 적합하다고 설명한다.

▲돈을 어디서 빼낼 것인가.
만약 이자율 1% 미만 은행 어카운트에 현금이 있다면 이 돈을 캐시 인 재융자 다운페이먼트로 사용하는 편이 현명할 수 있다.
예를 들어 20만달러 모기지 이자율이 6%인 경우 2만달러를 추가 다운페이하고 재융자를 통해 이자율을 4.75%로 낮출 수 있다. 절감하는 돈은 연 2,300달러로 은행에 예치한 경우보다 유리하다.
또한 주택가치 하락으로 집값이 모기지 액수에 비해 80% 아래로 떨어졌다면 캐시 인 재융자를 통해 모기지 보험(PMI) 비용을 절약할 수도 있다.

▲비상자금 인출은 신중히.
전문가들은 “현재 거주하고 있는 주택이 증시 등 다른 투자수단에 비해 가치가 높을 것으로 판단될 때 캐시 인 재융자를 고려하는 게 좋다”며 “반대로 주택가치가 하락하는 추세거나 매각 계획이 있다면 다운페이먼트한 돈만 허비할 수도 있다”고 말했다. 또 모기지 이자율을 낮추기 위해 비상자금까지 소진하는 것은 바람직하지 않을 수도 있다는 조언이다.


<이해광 기자>