토랜스에 사는 한 손님이 재융자 관련 문의를 해왔다. 2003년 초 현재의 집을 구입할 때 40만달러를 30년 고정 6.375%로 융자를 받았다고 한다. 월 2,495달러씩 만 7년 동안 착실히 페이먼트를 해 현재 약 36만달러 정도의 원금이 남아 있었다.

바쁜 생활에 쫓겨 재융자를 생각도 못하고 있다가 모기지 이자율이 낮다는 소식에 전화를 했다는 이 손님은 재융자를 할 경우 이자율이 낮아지는 것은 좋으나 다시 처음부터 30년을 페이먼트를 해야 한다는 것을 몹시 꺼려했다.

하지만 이는 전혀 걱정할 일이 못된다. 왜냐하면 30년 고정으로 재융자를 하더라도 앞으로 23년만에 상환이 끝나도록 스스로 페이먼트를 조절해서 하면 되기 때문이다. 자세히 살펴보자. 이 손님이 융자비용(약 4,500달러)을 덧붙여 원금 36만4,500달러로 재융자를 할 경우 30년 고정 이자율 4.75%, 월페이먼트 1,901달러가 된다. 현재보다 월페이먼트가 594달러 싸진다.

하지만 다시 30년을 페이먼트 하기 싫을 경우에는, 30년 고정으로 융자를 받더라도 매월 2,173달러를 납부하면 23년 만에 완납할 수 있게 된다. 따라서 이 손님의 경우는 앞으로 23년 동안 매월 322달러(2,495-2,173)라는 엄청난 돈을 절약할 수 있게 된다. 또한 요즘은 15년 고정으로 재융자를 할 경우 이자율이 무척 싸기 때문에 약간의 페이먼트 증가로 15년 만에 상환을 끝내고 융자 없는 집을 보유할 수 있게 된다.

그런데 일부 사람들은 주택융자 상품의 특징과 페이먼트 원리를 잘 이해하지 못하여 재융자의 혜택을 놓치는 경우가 종종 있는 것 같다. 또 어떤 사람들은 재융자는 무조건 이자율이 1.5% 혹은 심지어는 2% 이상 차이가 날 경우에만 의미가 있다고 생각하여 어지간해서는 재융자를 하지 않는 사람들도 있다.

그러나 재융자의 손익계산을 이자율 차이 하나로만 놓고 결정할 수는 없다. 이자율 차이와 더불어 융자비용, 융자금액, 재융자 비용 회수기간과 융자(주택) 예상 보유기간도 동시에 고려해야한다. 융자금액이 크면 이자율 차이가 조금만 나더라도 재융자를 통해서 얻을 수 있는 이득이 클 수 있다.

재융자 비용은 위 손님의 경우처럼 융자금액 36만4,500달러 기준으로 보면 보통 2,700달러 정도로 보면 된다. 이는 융자 금액이 늘어나면 약간 늘어나고 줄어들면 약간 줄어든다. 여기에 포인트를 지불하게 되면 그만큼 더 비용이 들어가는 셈이 된다. 0.5포인트는 융자금액의 0.5%를 말한다.

만약 0.5포인트, 즉 약 1,800달러를 지불할 경우에 총 재융자 비용은 4,500달러(2,700+1,800)가 된다. 위 손님의 경우 총재융자비용은 융자금액 대비 1.23%(4,500/364.500)인데 비해 이자율은 매년 1.625%(6.375-4.75%)씩 줄게 되므로 재융자비용 회수기간은 0.757년(1.23/1.625) 즉 1년이 채 안 되는 셈이다. 재융자비용이 적으면 적을수록, 재융자를 통하여 낮추는 이자율 폭이 크면 클수록 재융자비용 회수기간은 줄어든다. 본인이 거주하는 주거주용 주택의 경우에는 재융자비용 회수기간이 2~3년이 걸리더라도 일반적으로 재융자를 하는 편이 낫다고 본다.

만약 위 손님이 7년 전에 5.75%로 융자를 받았다고 가정하면 재융자에 따른 손익계산은 어떻게 바뀔까? 이 경우 2,334달러 월 페이먼트에 현재 잔액은 35만7,000달러 정도 된다. 재융자비용 4,500달러 정도 더해서 361,500달러를 30년 고정 4.75%로 재융자를 할 경우 월 페이먼트는 1,886달러가 된다. 23년 상환으로 할 경우 월 2,155달러로 매월 179달러(2,334-2,155)를 절약할 수가 있다. 이 경우 총 재융자비용 비율은 1.25%(4,500/ 361,500)이고 줄어드는 이자율은 1%이므로 재융자비용 회수기간은 1.25년이 된다(1.25/1).


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
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