한국은 요즘 어딜 가나 주식과 부동산이 대화의 첫 마디라고 한다. 이재명 대통령은 적극적인 주식투자를 적극 권장하면서도 부동산과는 전쟁을 선포했다. 대통령이 직접 나서 연일 맹공 중이다. 정확히 말하면 집값과의 혈투를 위해 칼을 빼 들었다고 볼수 있다. 최근 부동산 버블의 가장 큰 원인에 대한 설문 조사에서 70% 응답자가 ‘투기’ 수요 때문이라고 답했다.

결론부터 말해보자. 수도권(서울·경기·인천) 부동산 폭등 원인은 크게 세가지 요인에서 출발한다. 첫째, 상위 5 % 재산가들 투기자금이 부동산에 몰빵, 둘째, 부자들의 높은 다주택 소유 비율, 세째, 수도권에 과도한 인구밀집 현상 때문이다. 이것은 원인이자 결과이다. 수도권은 전체 인구의 50.8%인 2,631만 명이 거주하고 있다. 정부내 정책 입안자나 민간 건설업자들, 그리고 언론들이 부동산 가격이 오를 때마다 입버릇처럼 말한 공급 부족 사태가 원인이 아니다.

이를 입증하는 데이터를 보자. 첫번째, 한국은행과 금융투자협회에 따르면 ‘시중 부동자금’은 2024년 기준 GD P 48.7%인 1천 117조에 달한다. 시중 부동자금은 마땅한 투자처를 찾지 못해 1년 미만의 단기 금융상품에 머물며 언제든 떠날 준비가 된 자금을 말한다. 2008년 금융위기, 2020년 코로나 사태를 거치면서 저금리가 장기화되자 금융시장을 이탈한 자금들은 부동산으로 대거 흘려 들어갔다. 이로 인해 수도권 아파트 가격은 파죽지세로 상승하며 서민들이 엄두조차 낼 수 없을 정도로 치솟았다.
두번째. 2025년 국가데이터처 자료에 따르면 전국 ‘주택보급률’은 102.05%이다. 수도권은 96.6%, 지방은 107.5%이다. 서울만 놓고 보면 94%이다. 보통 100%~105% 이상일 때 안정적인 공급상태로 평가한다. 이 자료를 분석하면 지방에 비해 수도권 주택보급률이 떨어진 이유는 주택공급이 부족해서가 아니라 이곳에 인구가 비 정상적으로 과잉 밀집돼 있기 때문이다.

세번째, 2024년 11월 발표된 국가데이터처 기준 전국 일반가구의 ‘주택소유율’은 56.9%, 무주택 가구 비율은 43.1% 이다. 수도권은 55.6%로 서울만 떼어 놓고 보면 48.1%로 가장 낮다. 국토교통부의 주거실태조사에 따른 전국 일반가구의 ‘자가 보유율’은 2024년 기준 58.4%로 나타났다. 수도권은 52.7%, 서울은44.1%이다. 자가 보유율이란 자신이 소유한 주택에 살고 있는 가구의 비율을 말한다. 반면, 서울을 포함한 수도권은 주택 임차 비율이 44.4%~45.2%에 달해 상대적으로 자가 보유율이 낮다.
네번째, 2024년 국가데이터처 기준 ‘다주택자비율’ 통계를 보면 2024년 전국에서 2채 이상 주택을 소유한 다주택자는 약 237만 7,000명으로 전체 유주택자의 14.9%를 차지하고 있다. 서울을 보면 집값 상승을 주도한 강남구(17.0%), 서초구(16.7%), 용산구(16.0%) 지역이 다주택자 비율이 높다. 이 뿐만 아니라 더 놀라운 사실은 상위 20%의 다주택자가 전체 주택 자산의 78%를 소유하고 있다는 것이다. 이재명 대통령이 다주택 소유자들을 집값을 올린 투기꾼으로 보며 만기대출금 회수와 신규 대출금 규제, 그리고 높은 부동산 양도차액 과세로 옥죄는 이유가 바로 여기에 있다.

집값 상승에 불을 지른 또다른 유형의 지표들을 보면 ‘주택담보대출’과 ‘가계부채’ 잔액이다. 한국은행의 2025년 4분기 잠정 통계에 따르면 주택 담보대출 잔액은 935조원으로 이중 다주택자 주택담보대출이 36%인 337조원을 차지하고 있다. 2026년 초 기준 5대 은행 가계부채 잔액은 1,978조 8천억원 역대 최고 수준을 기록하고 있으며 빚투와 마이너스 통장 가계 신용대출 잔액은 105조원대이다.

부동산 대책은 정부가 세가지 의지만 있으면 해결할 수 있다. 하나는 매년 부과한 보유세인 재산세를 공시가격의 60%를 적용하는 0.1%~0.4% 차등 적용에서 감정가격 기준으로 지방은 0.8%, 수도권은 1%, 서울 강남 3구와 용산구는 1.5% 실효 세율을 높여 투기를 억제하고, 상대적으로는 모기지 이자·재산세·양도차액을 년말정산 때 총 소득에서 일정 수준 공제해 주어 세금 부담을 줄여 주는 세액 공제와, 거래세인 취득세·등록세·양도소득세·상속세·증여세를 대폭 낮추어 자연스럽게 사고 팔 수 있도록 퇴로를 열어 주는 세제 개편이다.

또 하나는, 대출자격 심사기준을 대폭 강화하여 근로소득의 30% 이상을 주택담보대출 원리금 상환을 넘지 못 하도록 규제해 근로소득 없이는 주택담보 대출을 받을 수 없도록 해야 한다. 마지막으로, 서울과 수도권은 과열 되어 폭등하고 지방은 2만 주택이 미분양되어 하락하는 양극화 현상을 정부 기관·기업·산업단지·대학들을 지방으로 분산시켜 인구 이동을 유도하는 정책을 적극적으로 펼쳐 해소시켜야 한다. 오랫동안 앓고 있어 고치기 어려운 수도권 인구 집중과 집값을 잡아야 잠재적 위협으로 다가 올 경기침체를 막을 수 있다.