주택시장을 지탱해온 중산층이 더 이상 집을 사지 않는다면 어떤 일이 벌어질까? 온라인재정정보업체 고우뱅킹레잇이 불가능하지만은 않은 이 가정을 인공지능 챗GPT에게 물어보고 분석을 요청했다. 이에 대해 챗GPT는 중산층이 주택시장에서 사라지면 주택 거래 감소나 가격 조정에 그치지 않고 그 영향이 경제 전반으로 확산될 수 있다는 진단을 내놨다. 동시에 주택이 거주 공간이 아닌 투자의 수단으로 여겨지면서 계층간 자산 격차가 지금 보다 더 벌어질 수 있다고도 내다봤다. 챗GPT가 바라본 주택시장 미래는 단지 가정으로 받아들일 수만은 없다. 현재 중산층의 주택 구매력이 빠르게 약화되고 있는 가운데 챗GPT가 내놓은 진단을 경고로 받아들여야 한다는 목소리도 나오고 있다.

■ 중간 가격대 주택 수요 사라져

챗GPT가 가장 먼저 내놓은 전망은 주택시장에 즉각적으로 나타날 충격이었다. 중산층이 주택 구매를 멈출 경우, 생애 첫 주택과 중간 가격대 주택에 대한 수요가 급감하면서 해당 가격대 시장에서 주택 가격 하락이 불가피하다는 분석이다.

챗GPT는 이 같은 분석의 배경에 중산층이 주택 구매자 중 매우 높은 비중을 차지하고 있다고 설명했다. 중산층이 주택시장에서 빠져나가는 순간, 하위 가격대 주택과 중간 가격대 주택 시장에는 갑작스러운 공급 과잉이 발생한다는 것이다.

챗GPT는 “시간이 지나면서 상당수 주택이 공실로 남거나, 셀러들이 가격을 크게 낮출 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다. 겉으로 보기에는 주택 구매 부담이 완화되는 긍정적 신호처럼 보일 수 있다. 그러나 챗GPT는 이러한 변화가 예상치 못한 방향으로 흘러갈 경우 전반적인 경제에 충격을 줄 수 있다고 경고했다.

■ 집값 내려도 임대료는 오를 것

챗GPT의 두 번째 전망은 주택 가격이 하락하더라도 임대 수요와 임대료는 오히려 상승할 수 있다는 것이다. 중산층이 집을 사지 않더라도 거주 공간은 필요하기 때문에, 결국 임대 시장에 머물 수밖에 없다는 것이 이유다.

이로 인해 중산층 바이어와 세입자가 높은 비중을 차지해 온 지역을 중심으로 임대료 상승 가능성이 한층 커질 수 있다. 집값 하락으로 인한 주택 비용 부담 완화 효과는 높은 주택 임대료에 의해 상쇄될 수밖에 없다. 결국 중산층은 내 집 보유에 의한 자산 형성 기회를 놓치고 오히려 비싼 주택 임대 시장에 묶일 수 있다는 분석이다.

챗GPT는 또 하나의 중요한 변수로 기관 투자자를 지목했다. 챗GPT는 “주택 수요가 감소하면 부동산 투자 회사들이 주택을 사들여 임대에 나설 것”이라며 2008년 주택 시장 붕괴 이후처럼 기업과 대형 자본이 주택 임대 사업에 뛰어들 가능성을 언급했다.

결국 시간이 흐를수록 주택시장은 보유 중심에서 임대 중심으로 재편되고, 주택 소유율은 하락할 수박에 없다. 주택은 더 이상 거주용 자산이 아닌 투자 상품화해 부유층과 기업에 의한 소유율이 높아질 수 있다고 챗GPT가 경고했다.

■ 고가 주택 가격 더 올라

챗GPT는 중산층이 주택 시장에서 사라지면 주택 건설 경기 역시 후폭풍에 시달릴 것으로도 내다봤다. 중산층의 수요 대상인 중간 가격대 주택의 수익성이 급락하거나 아예 사라지면서, 중간 가격대 주택을 지을 이유가 없어지기 때문이다.

이 경우 주택 건설 경기 전반의 침체로 이어질 수도 있다는 것이 챗GPT의 진단이다. 건설 현장 노동자부터 부동산 개발업체, 건축 자재 공급업체 등 관련 산업 전반에 걸쳐 일자리 감소와 매출 하락이 발생할 수 있다는 것이다.

신규 주택 공급이 줄어들면서 전체 주택 건설 물량도 함께 감소하면 주택 임대료와 고가 주택 가격을 끌어올릴 수 있다는 분석도 내놨다. 주택 공급이 줄어 기존 주택의 희소성이 높아지면 가격 상승 압력으로 작용할 수밖에 없다.

결국 부유층 바이어들은 제한된 고급 주택을 놓고 경쟁하게 되고, 세입자들 역시 한정된 주택 임대 물량을 두고 경쟁하게 된다. 중산층이 사라져 전체 수요가 줄어들었음에도 불구하고, 바이어와 세입자 모두가 더 높은 비용을 부담해야 하는 비정상적인 구조가 나타날 수 있다는 것이다.

■ 중산층, 자산 축적 수단 사라져

챗GPT가 가장 강력하게 내놓은 경고는 부의 불평등 가속화다. 중산층 자산의 상당 부분이 주택 자산 형태인데 집을 보유하지 못하면 자산을 축적할 수 있는 수단이 사라진다는 지적이다.

실제로 고령과 부유층 등 기존 주택 보유자들은 집값 상승의 혜택을 계속 누리면서 부를 축적하고 있다. 반면, 중산층이 자산 축적 대열에 합류하지 못할 경우, 자산 격차는 더욱 확대될 수밖에 없다.

챗GPT는 주택 소유가 중산층 가정이 세대 간 부를 축적해 온 가장 중요한 통로였다고 설명했다. 다음 세대에 주택 자산을 물려줄 수 있는 중산층 가구가 줄면 장기적으로 중산층 자산 기반을 약화하게 된다. 내 집 마련에 실패한 중산층이 세입자로 전락하고, 매달 납부하는 임대료는 결국 집주인의 자산을 키워주는 수단이 된다는 분석이다.

■ 단순 가정 아닌 이미 시작된 변화

챗GPT가 제시한 분석은 단순한 가정으로만 받아들일 수 없는 것이 현실이다. 주택 가격 급등과 이자율 상승으로 이미 중산층 상당수가 주택 시장에서 밀려나고 있는 상황이 매년 거듭되고 있다.

주택 정책 관련 비영리단체 ‘전국 주택 컨퍼런스’(National Housing Conference)는 많은 중산층 가구가 주택 소유에서 배제되고 있다고 보고했고, TD 경제연구소도 주거비 부담 증가로 더 많은 잠재 바이어가 주택 임대 시장으로 내몰리고 있는데, 이는 임대료 상승으로 이어질 수 있다고 경고한 바 있다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR) 자료에 따르면, 중산층이 실제로 감당할 수 있는 주택은 여전히 크게 부족한 것으로 지적되고 있다.

<준 최 객원 기자>