2025년 제정된 One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)는 미국 부동산 세제에 중대한 변화를 가져올 법안입니다. 투자자와 주택 소유자 모두에게 직접적으로 영향을 미치는 주요 내용을 발췌 합니다.

1. 모기지 보험 공제 복원

중단됐던 모기지 보험료(Mortgage Insurance) 공제가 부활했습니다. 표준공제(Standard Deduction) 증가로 인하여 항목별 공제를 선택하는 납세자는 줄어들 수 있습니다.

2. 저소득층 주택 세액공제 확대

저소득층용 임대주택 건설을 장려하는 세액공제 한도가 확대되었습니다. 2026년부터 2035년 사이 약 100만 호 이상의 저렴한 임대주택이 공급되거나 기존 저렴한 임대주택이 보존될 전망입니다.

3. SALT 공제 한도 상향

주 및 지방세(State and Local Tax - SALT) 공제 한도가 기존 1만 달러에서 4만 달러로 늘어났습니다. 캘리포니아▲뉴욕 등 고세율 지역 주택 수요 회복에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 다만, 2030년 이후에는 다시 1만 달러 한도로 복귀합니다.

4. 부동산 투자 세제 혜택 영구화

▲패스스루(Passthrough) 사업 소득의 20% 공제(Section 199A)

▲특정 자산에 대한 100% 보너스 감가상각(Section 168k)

▲이 두 가지 조항이 영구적으로 유지되거나 강화되었습니다.

5. 비거주형 제조용 부동산 100% 감가상각

제조▲생산▲정제용 비거주형 부동산은 2025년 1월 19일 이후 착공, 2031년 1월 1일까지 사용 개시 시 100% 감가상각 공제를 받을 수 있습니다. 단, 사무공간▲주차장▲숙소▲관리공간은 제외됩니다.

6. 기회구역(OZ) 프로그램 확장

농촌 및 소외지역 중심으로 새로운 기회구역이 지정되고, 세제 인센티브가 확대되었습니다. 중복 인센티브(스택 혜택)도 적용됩니다.

7. 모기지 이자 및 주택 관련 감가상각 조정

▲모기지 이자 공제 한도 ＄750,000 영구화 (부부 공동 신고시)

▲2026년부터 모기지 보험료 공제 포함

▲재해 피해 손실 공제 범위 확대(연방▲주정부 재난 포함)

8. 주택담보대출 이자 공제 한도 축소 사례

예: 2026년에 100만 달러 모기지 잔액 보유 시, 기존 법안이 없었다면 전액 이자 공제가 가능했겠지만, OBBBA 시행으로 ＄750,000까지만 공제가 허용됩니다. 초과 분은 공제할 수 없습니다.

9. 주택담보대출 보험료(PMI) 공제 허용 - 2026년 시행

OBBBA는 주택담보대출 보험료(Private Mortgage Insurance, PMI)를 세법상 주택담보 이자(qualified residence interest)에 포함시켜, 2026년부터 납입액을 소득공제로 처리할 수 있도록 했습니다.

다만, PMI 공제를 받으려면 보험료가 주택 취득을 위한 담보대출(주거용 또는 세컨드홈의 원금 상환용 대출)의 보험료여야 하며, 소득 제한 등 세부 요건이 적용됩니다.

예: 2026년에 주택 가격의 10%만 다운페이하고 나머지를 대출받아 PMI에 가입한 이씨가 연간 ＄2,000의 보험료를 납부한다면, 해당 금액을 모기지 이자 공제액에 포함해 소득공제를 받을 수 있습니다.

■칼럼 요약

OBBBA는 주택 구매, 임대주택 건설, 투자용 부동산 감가상각 등 다양한 세제 혜택을 확대하고, PMI 공제 허용과 같은 실질적 지원도 추가되었습니다. 또한 모기지 이자 공제 한도를 영구적으로 유지함으로써, 보다 안정적인 장기 계획 수립이 가능해졌습니다. 따라서 법 내용을 충분히 이해하고 이에 맞춘 세금 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

문의 (213)618-8671

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<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>