요즘 주택 시장은 매물 부족 현상이 이어지고 있다. 주택을 구입하려는 바이어는 많은데, 실제로 시장에 나온 매물은 적다. 이로 인해 오픈 하우스가 열리기만 하면 바이어들이 구름처럼 몰려드는 상황이 벌어지고 있다. 자연히 주도권은 셀러에게 넘어가고 있으며, 일부 셀러는 바이어에게 모기지 조항(Mortgage Contingency) 없이 계약할 것을 요구하고 있다.

주택을 반드시 구입하고 싶은 바이어 입장에서는 고민이 깊어질 수밖에 없다. 모기지 조항을 빼고 계약했다가 만일 융자 승인이 나지 않는다면 어떻게 될까? 융자가 100% 승인되어 클로징까지 무사히 마무리된다는 보장은 없다. 여러 조건 중 하나라도 문제가 생기면 융자 승인은 취소될 수 있다.

그렇다면 디파짓한 계약금은 어떻게 될까? 셀러가 이미 다른 집을 계약하고 이사를 준비하고 있었다면 상황은 훨씬 더 복잡해진다. 이번 칼럼에서는 모기지 조항의 의미와 노 모기지 조항 계약의 리스크, 그리고 실제 사례와 계약금 반환 여부까지 자세히 알아보자.

■ 모기지 조항이란?
모기지 조항은 바이어가 현금이 아닌 융자를 통해 주택을 구입할 경우 계약서에 포함되는 중요한 조항이다. 바이어와 셀러는 계약서를 체결하며 일정한 유예 기간을 설정하는데, 일반적으로 30~45일 정도다.

이 기간 동안 바이어는 은행에 융자를 신청하고 승인서를 받아야 한다. 만약 해당 기간 내 융자가 승인되지 않거나 거절될 경우, 바이어는 은행으로부터 융자 거절 서신(Denial Letter) 을 받아 셀러에게 제출함으로써 계약을 해지하고 계약금을 전액 반환받을 수 있다. 따라서 모기지 조항은 바이어를 보호하는 중요한 안전 장치다.

■ 노 모기지 조항 계약이란?
반대로, 노 모기지 조항(No Mortgage Contingency) 은 이러한 안전 장치 없이 계약하는 것을 의미한다. 전액 현금으로 매입하는 경우라면 자연히 모기지 조항이 필요 없지만, 융자를 받을 계획이 있음에도 불구하고 셀러의 요구나 경쟁 상황 속에서 조항 없이 계약하는 경우도 있다.

이 경우, 융자 승인이 거절되더라도 계약은 유효하다. 바이어는 계약금을 돌려받지 못할 수도 있으며, 모든 융자 실패의 책임은 바이어에게 전가된다. 위험성이 큰 만큼 신중한 판단이 필요하다.

■ 셀러가 노 모기지 조항을 선호하는 이유
현재 시장은 셀러에게 유리한 셀러 마켓이다. 셀러는 클로징일에 맞춰 이사를 계획하고, 새로운 주택 계약까지 마친 상태일 수 있다. 그런데 바이어가 융자를 받지 못해 계약이 무산되면, 셀러의 계획은 무너진다.

이로 인해 셀러는 확실한 클로징이 가능한 계약을 선호하게 되고, 모기지 조항이 있는 계약은 불확실하다고 판단하게 된다. 최근에는 10~20% 다운페이먼트를 제시한 융자 오퍼보다, 1~2만 불 낮은 캐쉬 오퍼를 택하는 셀러가 늘고 있다.바이어가 융자에 성공할 가능성이 높더라도, 셀러는 리스크 없는 거래를 우선시하게 되는 것이다.

■ 신규 분양 주택에서의 노 모기지 조항
신규 콘도나 타운하우스를 분양하는 경우, 개발업체는 계약서에 모기지 조항을 포함하지 않는 것을 원칙으로 한다. 보통 모델하우스를 먼저 선보인 후 분양에 들어가며, 바이어는 10~20%의 계약금을 예치하게 된다.

이 계약금은 개발업체 변호사의 에스크로 계좌에 보관된다. 이때 바이어는 건물이 완공되기 전 계약을 체결하는 것이며, 클로징까지 몇 개월의 시간이 주어진다.

개발업체는 이 기간 동안 충분히 융자 승인을 받을 수 있었음에도 불구하고 바이어가 융자에 실패하면 그 책임은 바이어에게 있다고 본다. 게다가 개발업체의 계약은 대부분 대형 로펌이 관리하며, 유연한 협상 여지는 거의 없다.

따라서 신규 분양 주택을 고려하는 바이어는 사전에 철저하게 융자 사전 승인(Pre-Approval) 과 자금 계획을 마쳐야 한다.

■ 경쟁 입찰 상황에서 바이어의 전략
요즘처럼 경쟁이 치열한 시장에서는 바이어가 원하는 집을 얻기 위해 공격적으로 노 모기지 조항을 선택하는 경우도 있다. 셀러는 캐쉬 오퍼를 선호하겠지만, 융자 오퍼라도 자금력이 확실하고 서류가 잘 준비되어 있다면 노 모기지 조항을 통해 경쟁력을 높일 수 있다.

수입이 일정하고, 신용 점수가 높으며, 필요한 자금이 예치되어 있다면 노 모기지 조항 계약도 위험 부담이 크지 않다. 다만, 예상치 못한 상황에 대비하기 위해서는 융자 담당자와 긴밀히 소통하고 서류를 완벽히 준비해야 한다.

■ 노 모기지 조항일 경우 계약금은 어떻게 되나?
노 모기지 조항 계약에서 가장 큰 고민은 바로 계약금 손실 여부다. 융자가 거절되어 거래가 무산되면 바이어는 계약금을 포기해야 할까? 실제로 계약금은 셀러 측 변호사의 에스크로 계좌에 보관되며, 계약이 무산되었다고 해서 셀러가 즉시 가져갈 수 있는 것은 아니다. 그러나 바이어에게 계약 파기의 책임이 있다면 셀러는 손해 배상을 요구할 수 있다.

만일 바이어가 계약금을 돌려받지 못하면, 해당 부동산에 대해 유치권(Lien) 을 설정할 수 있다. 이 경우 셀러는 유치권이 해소되지 않으면 해당 부동산의 클로징을 진행할 수 없게 된다. 따라서 셀러와 바이어는 변호사를 통해 손해액을 협의하고 정산하며, 계약금의 일부 또는 전부를 바이어가 돌려받을 수도 있다.

현재처럼 셀러가 우위에 있는 시장 상황에서는 바이어가 경쟁력 있는 오퍼를 준비해야 하는 것이 현실이다. 그러나 모기지 조항은 바이어를 보호하는 핵심 장치라는 점을 잊지 말아야 한다.

무작정 빼는 것이 능사가 아니며, 본인의 자금 상황과 융자 조건을 냉정하게 분석한 후, 전문가와 충분한 상담을 거쳐 결정하는 것이 중요하다. 안전하고 신중한 내 집 마련, 모기지 조항의 의미를 정확히 이해한 데서 출발해야 한다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>