<문> 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 더 낮다는 말을 많이 듣습니다. 그게 사실인지, 그리고 어떻게 하면 점보융자를 받을 수 있는지 궁금합니다.
<답> 사실입니다. 점보융자란 쉽게 말해서 융자금액이 48만4,350달러 이상에 해당하는 융자를 말합니다. 따라서 손님의 입장에서 굳이 다운페이먼트를 많이 하고 융자금액을 무조건 낮춰서 융자를 받는 것이 상책은 아닙니다. 예를 하나 들어보겠습니다.
어떤 사람이 80만달러의 집을 사면서 40% 다운하고 융자를 48만달러를 받으려 한다고 칩시다. 여윳돈도 넉넉하고 가능하면 월 페이먼트도 낮출 목적입니다.
이 경우 30년 고정이자율을 4.375%로 받으면 월 페이먼트는 2,397달러가 됩니다.
그런데 여기서 다운을 40% 하는 대신 35%, 혹은 그 이하로 낮춰 융자금액을 48만4,350달러 이상으로 만들어 점보융자를 받을 경우 이자율을 0.5%p 이상 낮게 받을 수 있습니다.
다시 말해서 35% 다운하고 52만달러를 점보융자로 받을 경우 30년 고정에 3.875%까지 낮게 받을 수 있게 되고, 월 페이먼트는 2,445달러가 됩니다.
이때 월 페이먼트는 당연히 융자금액이 많기 때문에 자신이 계획했던 것보다 많아집니다.
이것이 싫으면 융자가 끝난 후 4만달러를 한꺼번에 갚은 후 렌더에게 Recasting을 요청하면 월페이먼트를 낮출 수가 있습니다.
Recasting후 월페이먼트는 2,257달러 수준으로 낮아집니다. 이렇게 함으로써 결국 월 140달러 가까이 절약할 수 있게 됩니다. 이를 현재가로 환산하면 2.5 포인트로 1만2,000달러가 넘는 큰돈이 됩니다. Recasting은 큰 금액의 원금을 갚을 경우 기간과 이자율등 다른 조건은 그대로 둔 채로 월페이먼트를 낮춰주는 제도입니다. 이는 재융자와는 다른 과정으로 비용이 전혀 들지 않으며, 종이 한장 사인으로 가능합니다. 이렇게 Recasting 제도를 이용하면 컨포밍융자에 해당하는 융자도 점보융자의 낮은 이자율의 혜택을 받는 것이 가능하게 됩니다.
점보융자는 한인들에게 아주 중요한 융자입니다. 왜냐하면 한인들이 선호하는 지역의 대부분의 집값과 융자규모가 점보융자에 해당하고 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 훨씬 낮다는 두 가지 사실 때문입니다. 예를 또하나 들어보겠습니다.
65만달러의 집을 25% 다운으로 융자를 신청할 경우 융자금액은 48만7,500달러가 됩니다.
이때 일부 융자회사나 담당자들은 융자금액을 컨포밍융자 상한선인 48만4,350달러에 맞추기 위해 다운을 3,150달러 더 하라고 권할 수도 있습니다. 그렇게 함으로써 이자율이 더 낮아질 수 있다고 말할 수도 있습니다. 그러나 실제로는 그렇게 할 필요가 없습니다.
그냥 있는 그대로 점보융자로 융자를 받으면 더 이로울 수 있습니다. 그럼 왜 일부 융자회사나 렌더들은 다운을 더해 융자금액을 컨포밍융자 상한선에 맞추려고 할까요?
이는 그 융자회사나 렌더가 점보융자를 취급하지 않거나 취급하더라도 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 높기 때문일 것입니다. 모든 렌더나 융자회사가 다 점보융자의 이자율을 낮게 제공해주는 것은 아니기 때문입니다.
혹자는 점보융자의 심사기준이 더 까다로와 자격요건이 안될 것을 염려하기도 합니다. 하지만 이는 반드시 맞는 말은 아닙니다. 왜냐하면, 점보융자의 심사기준이 컨포밍융자의 심사기준과 비교하여 까다로운 부분도 있고 느슨한 부분도 있기 때문입니다.
점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 예외로 인정해주는 경우가 더 가능하며 이는 점보융자의 큰 장점입니다. 다른 조건은 다 좋은데 크레딧 점수가 약간 나쁘다거나, 수입이 약간 부족하다거나, 주택에 조금 문제가 있는 경우등 한 두가지 안좋은 경우에 오히려 점보융자를 통해서 승인을 더 잘 받을 수 있습니다.
문의 (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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