얼마 전 필자는 손님으로부터 상속법원(probate court)에서 경매를 통하여 부동산을 구입하려 하는데 일반적인 에스크로와 어떠한 차이가 있는지 상속세일(probate sale)의 절차에 관하여 문의를 받은 적이 있다.

보통 상속세일은 법원의 승인 유무가 필요한가에 따라 no court order sale과 court order sale로 크게 나누어지며 no court order sale인 경우 일반 매매 절차와 같다고 보면 된다.

법원의 승인이 필요한 court order sale인 경우는 입찰 방식과 매매 방법이 조금은 복잡할 수 있다. 그 절차는 대략 다음과 같다.

바이어는 법원에 의해 지정된 법정 대리인(administ rator)에게 상속 부동산의 오퍼를 한다. 보통은 오퍼 때 상속판매 계약서를 이용하면 된다.

제출한 오퍼가 법정 대리인에 의해 수락되면 court hearing 날짜가 잡히며 모든 매매조건이 갖추어져 받아들여지면 hearing 전까지 오퍼한 매매가의 10%를 디파짓하여야 한다. 이와 동시에 법원은 다른 바이어를 위하여 지역 신문을 통한 공고를 하며, 이 공고를 본 다른 바이어는 원래의 최초 오퍼 가격보다 높은 가격으로 입찰에 참여할 수 있다.

즉, 부동산 상속세일의 공고를 본 후 관심이 있는 바이어들은 정해진 hearing 날짜에 공개입찰(open bid) 방식으로 입찰을 할 수 있다. 최종 바이어의 선정가와 최고가를 오퍼한 입찰자에게 낙찰되며, 최종 낙찰된 바이어는 낙찰가의 10%를 법원에 공탁금으로 예치하여야 한다.

여기서 유의할 점은 바이어는 no contingencies로 다시 말해 무계약 해지조건으로 입찰되기 때문에 낙찰된 후 계약을 해지하면 10%의 디파짓을 되돌려 받을 수 없으므로 100% 매매 능력이 준비되어 있을 때 상속 부동산에 입찰할 것을 권한다.

특히 사업체와 같이 있는 상업용 부동산이라면 철저히 같이 매매되는 사업체의 검증도 필요하다. 예를 들면 상속 부동산과 리커스토어가 동시에 상속세일에 포함되어 있다면 주류판매 라이선스의 이전에 걸리는 시간도 충분히 참작하여 입찰에 응해야만 추후에 발생할 수도 있는 불이익에 대처할 수 있다.

필자가 경험한 바로는 불경기 속에 상속세일의 장점을 잘 이용한다면 괜찮은 부동산을 좋은 가격에 매입할 수 있다고 생각하며 기회가 된다면 한 번쯤 상속부동산 세일에 관심을 가져도 좋으리라 생각한다.
(213)427-3600


제임스 박
<메트로 에스크로>