부동산 에스크로를 진행하다 보면 가주 부동산 세금 원천징수(Real Estate withholding Tax)에 대한 질문을 많이 받는다.

일반적으로 부동산 원천징수증서(Real Estate Withholding Certificate, 593-C)를 사용하여 부동산 에스크로가 종결되기 전 원천과세 면제의 대상인지 원천과세의 대상인지를 결정하여, 에스크로 종결 후 셀러가 매각한 부동산이 원천과세에 해당되면 매각한 금액의 3.33%를 에스크로에서 공제하여 가주지방 조세청(Franchise Tax Board)으로 보내게 된다(California Revenue & Taxation Code. Section 18661-18667).

예를 들어, 100만달러에 부동산을 매각하였다면 이 매각대금의 3.33%인 3만3,300달러를 공제하여 보낸다.

하지만 가주에서 이루어지는 모든 부동산 거래가 부동산 원천징수의 대상이 되는 것은 아니다. 여러 가지 예외조항이 있다. 예를 들면, 매각한 부동산이 취득 때보다 가격이 하락하였다면, 다시 말해 취득 때보다 낮은 가격에 매각되었다면 원천징수의 대상에서 제외된다.

이 경우, 593-E(부동산 판매 손실계산서)라는 서류에 반드시 손실이 발생했음을 보여주어야 한다. 요즘처럼 부동산 가격이 많이 하락한 상황에서는 많은 부동산 거래가 이 경우에 포함되는 것을 볼 수 있다.

두 번째, 원천과세 면제인 경우는 1031 Exchange, 즉 세금 유예조항을 이용한 경우이고, 또 하나의 예를 든다면 부동산 매각을 분할지급(Installment Sale)의 방법으로 판매하였다면 원천징수면제대상이 될 수 있다.

위의 열거한 몇 가지 예들은 가장 많이 볼 수 있는 예들이며 이밖에도 여러 가지의 면제조항들이 있으므로 반드시 관련된 세법전문가와 상의하여야 할 것이다.

각 개인의 회계 혹은 재무사정은 다 다를 수밖에 없다. 원천징수를 하였다 하더라도 정확한 회계보고를 통하여 환급을 받을 수도 있고, 그 이상(3.33%) 더 세금을 내야 하는 경우도 있다.

많은 셀러들이 에스크로 진행자에게 이 법에 관해 자문을 구하는데, 절대로 자문을 구해서도 안 되고, 자문을 해주어서는 안 될 것이다.

법적으로도 분명히 다음과 같이 기술하고 있다.
타이틀회사나 에스크로 진행자나 혹은 1031 Exchange 회사의 조정자는 원천징수 액수 혹은 원천징수 대상인지 아닌지 결정하는데 자문을 주어서는 안 되며, 반드시 셀러는 자격이 있는 회계전문가를 찾을 것을 권하고 있다.
(California Tax & Revenue Code, Section 18662).
(213)427-3600


제임스 박 / 메트로 에스크로