좋은 조건의 모기지 융자를 받기 위한 핵심요소인 크레딧 점수 관리는 꾸준한 관심과 노력이 필요하다

최근 부동산 거품이 꺼지면서 남가주는 물론 미국 전역의 주택가격이 큰 폭으로 하락하고 있다. 주택 소유주들에게는 말 그대로 악몽이 따로 없겠지만 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게는 오래간만에 찾아온 기회가 아닐 수 없다. 하지만 부실 모기지 대출로 큰 타격을 입은 금융권은 대출 기준을 거의 대출이 불가능한 수준까지 강화한 상태다. 살 수 있는 매물이 많아졌지만 시중의 자금도 마른 것이다. 한 번에 주택가격을 지불하고 구입하는 것 이외에는 방법이 없는 상황에서 대출 없이는 주택구입이 불가능한 서민들은 발만 구르고 있는 실정이다. 하지만 전혀 융자가 불가능한 상황인 것은 아니다. 좋은 조건을 갖춘 주택 구입자라면 오히려 예전보다 더 나은 조건으로 대출 받을 수 있다.
대출을 위해 기본적으로 준비해야 하는 사항은 다음과 같다.

다운페이 입증할 수 있는 은행 잔고
2년 넘은 크레딧카드 4개 정도 적당
좋은 크레딧 스코어 대출 핵심 요소


▲집을 구입하거나 재융자를 하기 위해서는 신청인의 은행 잔고 증명이 꼭 필요하다.
잔고가 100만 달러가 넘는 거액일 필요는 없다. 주택 구입시 다운페이를 지불할 수 있는 자금이 있다는 것을 보여줄 정도면 된다. 따라서 주택 구입 2-3개월 전에 은행에 미리 다운페이 할 자금과 클로징 코스트를 예치해 두는 것이 좋다. 예를 들어 주택 구입가격이 50만달러이고 20%를 다운한다면 대략 12만~13만달러 정도를 넣어 두는 것이 좋다. 렌더가 2~3개월치를 보는 이유는 자금이 일시적인 것인지 아닌지를 판단하기 위한 조치다.

▲다음으로 준비해야 할 것은 크레딧이다.
렌더는 융자 신청인이 다양한 거래실적을 갖고 있길 원한다. 주택 구입자는 개설한지 2년 이상 된 4개의 크레딧 카드가 있는 것이 좋다. 그렇다고 크레딧 카드 빚이 많아서는 안 된다. 렌더가 인정하는 카드 빚은 한도액의 30% 수준이다. 카드 4개의 한도액이 4만 달러라면 이 사람의 카드 빚은 1만2,000달러로 줄여 놓아야 한다.

▲충분한 다운페이먼트 금액도 대출 승인과 좋은 이자율을 받는 조건 중의 하나다.
렌더는 구매자의 다운페이 액수가 많을수록 대출금에 대한 상환능력도 높다고 판단한다. 즉 안전한 융자라고 간주하기 때문에 이자율도 훨씬 유리한 조건으로 받을 수 있다. 즉, 노다운이나 10% 미만의 적은 자금으로 주택을 구입하는 사람보다 30~40%를 다운페이하는 구매자가 렌더로부터 더 유리한 이자율을 적용받을 수 있다.

<심민규 기자>

부동산 금리


고정 금리
30년 고정 수수료 비율 15년 고정 수수료 비율
전국 6.20% 0.7% 5.88% 0.7%
미 서부 6.16% 0.8% 5.82% 0.7%

변동 금리
1/5년 변동 수수료 Margin 1년 변동 수수료 Margin
전국 6.19% 0.6% 2.74% 5.25% 0.4% 2.74%
미 서부 6.05% 0.6% 2.73% 5.15% 0.5% 2.75%

자료: 프레디맥, 6월 12일 현재; (Margin: 은행부과 금리)