부동산을 담보로 대출을 해줄 경우, 또는 대출을 해준 후 부동산 담보를 가지고자 할 경우 담보권(security interest) 설정을 하여야 한다. 담보권 설정을 하지 않으면 무담보 대출이 되어 나중에 채무불이행시 회수가 어렵게 된다.
담보권 설정 방법에는 양도저당(mortgage)과 신탁증서(deed of trust)에 의한 방법이 있다. 모기지는 부동산에 담보(lien)를 설정하되 소유권은 채무자에게 그대로 있는 것이다. 이후 채무자가 대출금을 상환하면 담보가 없어지고 소유권이 완전하게 된다.
가주에서는 모기지에 의한 저당방법을 쓰지 않고 신탁증서에 의한 저당방법을 쓴다. 신탁증서의 경우 세 당사자가 관련된다. 즉 신탁자(trustor: 은행 또는 돈을 빌려준 사람), 수혜자(beneficiary) 그리고 수탁인(trustee)이다. 신탁증서에서는 신탁자가 소유권(title)을 수탁인에게 넘기고, 수탁인은 채권자를 위하여 소유권을 보유하고 있게된다. 보통 수탁인은 타이틀 회사, 에스크로 회사 또는 은행이 하지만 개인이 수탁인이 될 수도 있다.
이후 대출금이 완전히 상환되게 되면 수탁인 재양도증서(reconveyance deed)를 발행하게 된다. 이와 같은 재양도증서는 반드시 카운티 등기소에 등기되어야 한다.
대출금이 상환되지 않게되면 수탁인은 신탁증서 조항에 의하여 법원 결정 없이 매각권(power of sale)을 갖게 되며 부동산을 매각하여 대출금을 상환하게 된다.
주의할 점은 부동산을 담보로 하고자 하는 경우 두가지 서류 즉 약속어음(promissory note)과 신탁증서를 작성하여야 한다.
약속어음은 채권 채무 관계를 증명하는 서류이므로 반드시 작성되어야 한다. 약속 어음에는 양 당사자의 이름, 주소, 이자율, 상환 조건, 매달 상환금, 조기상환 규정(acceleration clause), 소송시 변호사 이용 부담, 신탁증서와의 관련성 명시, 날짜 및 서명 등이 포함되어야 한다.
신탁증서의 경우 신탁인, 수탁인, 수혜자가 명시 되어야 하고, 약속 어음에 근거하였다는 것, 부동산 내역, 수탁인에게 매각 권한을 준다는 것 등이 포함되어야 한다. 신탁증서는 반드시 공증이 되어야 하고 카운티 등기소에 등기(recording)를 하여야 한다.
부동산 구입시에는 부동산을 담보로 융자를 해주기 때문에 담보를 확보하는 것이 당연한 일이다. 하지만 개인적 또는 비즈니스 상의 채권 채무의 경우는 무담보로 하는 경우가 많기 때문에 후일 대출금을 받기 어렵게 된다. 되도록이면 대출시 개인적이라도 부동산 담보를 설정할 것을 권고한다.
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김윤한
<변호사>