바야흐로 주 도로변은 물론이고 LA 경제의 월가라고 할 수 있는 윌셔의 건물들이 대부분 한인 소유인 자랑스러운 시대가 됐다.
주택은 물론 상업용 건물의 매매에 있어서 셀러와 바이어가 모두 한인인 경우가 이제는 별로 새로운 일이 아니다. 심지어 매매 당사자들과 은행, 에스크로 모두 네트워킹이 되어 서로를 이해한다는 점에서 많이 편해진 셈이다.
투자부동산의 매매에 있어서 소득에 대한 과세를 지연하기 위해 많은 분들이 1031 익스체인지를 한다. 한 가지 중요한 것은 소득세가 연속적인 투자로 인해 연기되는 것이지 면제되는 것은 결코 아니다.
여러 이유로 투자의 연결고리가 중단되었을 때 어떤 분들은 억울하게 면제받을 수 있는 것을 내는 것으로 생각하기도 하나 그렇지 않다.
정부의 투자 장려의 의미로 제정된 1031 익스체인지 프로그램은 매도한 금액보다 1달러라도 높은 가격의 매입을 하였을 경우 투자이익에 대한 세금을 연기할 수 있는 매력 있는 제도이나 잘못된 오해나 인식으로 인해 손해를 보는 분들이 있어 안타깝다.
만약 투자용 부동산 매도시 적절한 1031 익스체인지를 하지 않거나 손실 혹은 법적 유효 조항에 해당되지 않을 경우 투자이익이 아닌 판매가격의 3.33%를 주정부에 세금으로 에스크로 클로징시 사전 납부해야 한다.
편법이나 부적절한 방법으로 일단 세금을 피하고자 한다면 후에 세금에 벌과금까지 과징되어진다. 납부된 세금은 다음 해 세금보고 시 정산되어진다.
지난 해 고운 모습에 사업수완도 뛰어나신 P여사님이 몹씨 언짢은 모습으로 찾아왔다. 모든 것을 맡긴 1031 익스체인지 회사에서 정확한 날짜에 대한 통보가 없었기에 공연히 세금을 물게 되었노라고 화가 많이 난듯 했다.
본인의 투자용 건물을 매도한 날로부터 정확히 180일되는 날까지 새로 매입할 에스크로를 클로징해야 하는 원칙을 맞추지 못해 억울하다는 말씀이다.
6개월, 정확히 180일이 되는 날짜의 계산이 3월1일이 되는 것을, 회사에서 통보 받기로 본인은 5월1일로 알고 계셨던 것이다. 물론 문서화하지 않고 전달된 1차적 잘못이 1031 회사에 있으나 재산상, 정신적인 피해를 입는 것은 손님이다. 안타까운 마음이었지만 도움이 되지 못하여 함께 마음 아팠던 기억이 있다.
1031 익스체인지에 해당되는 매물은 반드시 거대한 상업용 건물만은 아니다. 자신의 주거용이 아닌 투자용이라고 증명할 수 있는 콘도, 아파트, 상가, 빈땅 모두 해당될 수 있고 한 매물을 여러 개로 나누어 각기 익스체인지가 가능하다. 기본적인 컨셉은 매매한 물건에 대한 세금의 연기를 위해 모든 매매가 끝난 대금이 적응자(accomodator)인 익스체인지 회사로 입금이 되면서 셀러가 새로 매입하는 물건은 매매 클로징 날로부터 45일 내에 지정하고 총 180일 이내에 종료하면 되는 것이다.
셀러가 자신의 돈을 만져 보지도 못한다는 것과 새로 매입할 물건의 선정에 시간상 제약을 받는다는 점에서 익스체인지를 망설이는 분들도 많다. 그리고 부동산 투자 장려책으로 투자 부동산을 1년 이상 소유시 세율이 대폭 낮아져 세금에 대한 부담도 많이 줄었기도 하다.
하지만 특별히 까다로운 라이선스가 필요 없는 관계로 엉뚱한 1031 익스체인지 회사의 불법적인 행위로 가끔 피해를 입는 분도 있어 안타깝다.
좋은 것 제대로 누리지 못하고 힘들게 모은 재산들은 모두 너무도 소중하다. 햄버거를 사먹어도 시원한 음료수는 돈이 아까워서, 가게로 들어와 미지근한 물로 대신한다는 우리 1세 분들의 노고를 아무리 강조해도 2세들이 모두 이해한다는 것은 어려운 일이다.
사회에 멋지게 기부는 하여도 세금은 잘도 피해 가는 유대인들의 지혜가 생각난다

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(213)365-8081
제이 권
<프리마 에스크로>