홍유미 <변호사>
지난 수년동안 부동산경기가 급상승하면서 자기 집을 마련한 한인들이 많이 생겼다. 그러나 아직도 상당수의 한인들이 주택 구입과정에서 많은 실수를 한다.
계약서에 서명하고 계약금까지 지불한 후에 갑자기 마음이 바뀌는 경우를 자주 본다. 이유는 여러 가지이다.아무리 생각해도 집 값이 너무 비싼 것 같아서.... 계약 전에 인근의 유사한 주택들과의 상
대적 가격 비교를 소홀히 한 것은 바이어의 실수다. 계약서에 서명하고 계약금까지 지불한 상태에서 계약을 일방적으로 취소할 수 있는 법적 근거로서는 너무 미약한 이유다.
계약하고 보니까 더 마음에 드는 집을 찾았는데 이전 계약을 취소할 수는 없을까요. 이것 역시 계약 전에 충분한 검토를 하지 않은 바이어의 실수일 뿐이다. 이런 이유를 핑계로 계약을 취소시키는 것은 현실적, 법적으로 어렵다.
아무리 따져보아도 돈이 모자라서..., 계약해지를 위한 충분한 조건은 아니다. 자금 사정 역시 계약 전에 바이어 자신이 스스로 꼼꼼이 따져 보았어야만 하는 것은 두말할 나위가 없다. 그냥 집을 사기가 싫어졌어요. 그 돈으로 다른 비즈니스를 하는 것이 더 나을 것 같으
니, 취소해 주세요. 가능하다면 도와주고 싶지만 그것도 쉬운 일이 아니다. 마음이 바뀌었다는 것이 법적으로 그 계약을 무효화시키기에는 타당한 이유가 될 수 없기 때문이다.
그렇다고 한 번 한 계약이 무조건 절대 불변의 것은 아니다. 계약이 취소될 수 있는 일반적 조건 중에 예를 들면 모기지 융자문제 등이 있다.
계약서 작성시 일정 부분, 다시 말해 집값의 70% 혹은 80%를 모기지로 얻어야만 클로징을 한다는 조항이 있었다고 하자. 은행이 감정 등을 통해 모기지 융자 총액을 결정할 때, 예상보다 훨씬 적은 융자밖에 주지 못한다고 통고 받는 수가 있다. 그러면 바이어는 합법적인 이유 - 계약서에 명시된 모기지 융자액의 부족- 를 근거로 해, 즉 자금 부족으로 클로징을
포기할 수 있다. 물론 계약금도 돌려 받는다.
이것도 하루 이틀 사이에 당장 계약금이 회수되지는 않는다. 짧아도 1-2주, 길면 5-6개월 걸리는 경우도 있다. 자신의 자금 능력을 사전 확인해야만 되는 바이어의 부주의가 부른 화다. 그러나 이와 같은 법적 설득력을 갖춘 경우가 아니면, 이미 지불한 계약금을 받는데는
상당한 어려움과 번거로움이 따른다.
최상의 상황은 셀러가 순순히 계약금을 돌려주는 것이다. 셀러가 어린양과 같이 착한 마음을 가지고 있던가, 이 계약보다 더 비싼 가격을 주겠다는 바이어를 이미 확보하고 있거나, 계약금을 압류했다가 결국은 소송까지 가는 상황이 번거롭고 귀찮거나 이유는 무엇이 되었
던 상관없다. 그러나 이것은 그 누구도 보장할 수 없는 상황이다. 일방적으로 적법한 이유없이 계약을 깬 바이어가 할 수 있는 것은 신에게 열심히 기도 하는것 밖에는 없다.
반면 계약금을 돌려 받기 위해 고생하는 예가 더 많다는 사실은 명심 해야한다. 셀러측이 자신이 손실 또는 비용을 공제하고 주겠다거나, 일방적으로 계약을 해지했음으로 한푼도 돌려줄 수 없다고 주장하거나, 혹은 이후 집이 팔려야만 준다고 하는 경우, 막말로 뾰족한 대책이 없다.
결국은 계약금 반환 소송을 벌여야만 된다.소송이 시작되면 소송비용은 비용대로 들고, 시간은 시간대로 들고, 돈은 돈대로 잠겨있고, 상대의 손실액 등을 감안하면 결국 전액을 돌려 받는다는 것은 현실적으로 기대하기 힘들다. 결구 무책임한 혹은 성급한 선택으로 인한 책임을 바이어가 재정적 손실로 탕감하는 수밖에는 없다는 말이 된다. 돈 잃고 고생하고...
항상 하는 말이지만 서류에 서명하기 전에는 두번 세번 꼭 생각하고, 전문가와 상담하십시오란 충고밖에는 없다. 잘못된 순간의 선택으로 오랜 시간 고통을 받지 않으려면 이 길 밖에는 없기 때문이다.
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