▶ ■ 부동산
▶ 가계소득 증가 확신하면 월 납입금 적은 변동 선택
최근 유례없는 모기지 저금리시대를 맞아 한인들의 재융자(Refinancing) 바람과 더불어 융자에 관심을 갖는 한인들도 부쩍 늘고 있다.
특히 주택구입을 원할 경우 융자의 이자율 선택은 주된 고려사항이다. 따라서 비영리단체인 패니메이 재단이 제공하는 고정 모기지 금리와 변동 모기지 금리 정보에 대해 알아본다.
■ 고정 모기지 금리
고정 모기지 금리는 안정적이고 예측 가능한 납입금을 원할 경우 여러 상환 기간 가운에 하나를 선택할 수 있다. 가장 흔한 상환기간은 15, 20, 그리고 30년이다. 다양한 고정 모기지 금리를 비교하기 위한 몇 가지 기준은 다음과 같다.
▲30년 고정 모기지 금리
이 모기지는 자격을 갖추기가 가장 쉽다. 이 융자는 기간이 길어 월별 모기지 납입금을 낮게 유지하고 여분의 현금을 다른 용도에 사용할 수 있는 가장 좋은 기회를 제공한다.
▲20년 고정 모기지 금리
이 모기지는 20년 기간에 걸쳐 원금과 이자를 분할 상환하므로 전통적인 30년 모기지보다 10년이 빠르다. 이 융자는 훨씬 더 빠르게 집을 채무 없이 소유하는 기회를 제공한다. 하지만 월 납입금은 30년 모기지보다 약간 더 높다.
▲15년 고정 모기지 금리
이 모기지는 30년 또는 20년 모기지보다 이자율이 낮으며 융자 전 기간에 걸쳐 상당액의 이자가 절약된다. 주택에 대한 재산이 신속히 늘어나게 되어 더 비싼 집으로 이사갈 수 있는 기회가 빨리올 수 있다.
은퇴할 때가 다가오는 경우 이 단기 모기지는 집을 더 빨리 소유할 수 있게 한다, 15년 모기지 혜택을 받으려면 월 모기지 납입금이 30년 모기지보다 훨씬 높은 대가를 치러야 한다.
■ 변동 모기지 금리(ARM)
가계 소득이 꾸준히 증가할 것으로 확신하거나, 몇 년 내에 이사할 계획이 있거나, 이자율 변동 가능성에 대해 염려하지 않는다면 변동 이자율 모기지(ARM)를 고려하는 것이 좋다.
ARM은 시장 상태가 바뀜에 따라 이자율이 오르락내리락 한다. 보통 처음에는 이자율이 낮지만 모기지 납입금이 주기적으로 달라진다(보통 1년에 한 두 번 정도). 일반적으로 이자율 변동에는 두 가지 한도가 적용된다.
하나는 각 조정 기간에 적용되는 한도이고 다른 하나는 융자 전 기간에 적용되는 한도이다. 예를 들면, 매년 조정되는 일반적인 ARM은 보통 조정
기간 당 한도가 2%이고 융자 전기간 한도가 6% 정도이다.
ARM은 처음 이자율이 낮기 때문에 초기 월 납입금이 낮아서 더 많은 모기지 금액을 융자할 자격을 인정받을 수 있는 장점이 있다. 그러나 5% 이상의 다운페이먼트를 지불하도록 요구할 가능성이 있다(보통 최소한 10%).
물론 요즘처럼 이자율이 지속적으로 떨어지면 납입금도 내려간다. 어떤 ARM은 일정 기간 내에 고정 이자율 융자로 전환할 기회를 제공한다(수수료 요구).
변동 모기지의 이자율 변동은 항상 재정지표에 의해 변동된다. 재정 지표는 즉시 공표할 수 있는 이자율로서, 예를 들면 많은 신용 카드의 재정 지표는 최 우대 대출금리이다.
■ 가장 보편적인 3가지 변동 이자율 모기지.
▲재무부 지수 ARM
6개월, 1년 또는 3년 기간의 재무부 증권이나 유가증권에 의해 변동된다.
▲정기예금(CD) 지수 ARM
CD 지수에 따라 조정된다. 이자율은 보통 6개월마다 조정하며,
조정할 때마다 적용되는 한도는 1%이고, 전기간에 적용되는 한도는 6%.
▲차금 차용 비용(Cost of Fund) 지수 ARM
특정 그룹의 대출 기관들이 자금을 빌리기 위해 지불하는 실제 비용에 따라 변동된다. 이 지수를 사용하는 융자기관은 모기지 이자율을 매월, 매 6개월 또는 매년 조정할 수 있다. 이 종류 가운데 가장 있기 있는 지수는 샌프란시스코 연방 제11지구 주택융자은행 차금 차용 지수.
■ 이 외의 ARM
▲초기 고정 기간을 제공하는 ARM
융자를 받은 후 처음 몇 년 동안 이자율을 조정하지 않는 특수 종류의 변동 모기지 금리도 있다. 이 융자는 몇 년 동안 고정된 납입금을 낸 후에 이자율이 변동된다. 3, 5, 7 또는 10년 고정 기간의 ARM이 있다.
이 것은 처음 3, 5, 7 또는 10년 동안 이자율이 동일하고 그 후 선택한 고정 이자율 기간이 끝나면 매년 이자율이 조정된다는 것을 의미한다.
이런 종류의 변동 모기지 금리는 융자 초기 연도에 이자율이 급
속히 상승하는 것을 방지한다.
▲한번만 조정하는 ARM
한 번만 조정되는 ARM도 있다. 첫 번째 조정은 5년이나 7년 후에 발생한다. 처음 조정 후에는 모기지의 이자율이 모기지 기간의 경우 나머지 23 또는 25년 동안 고정 이자율로 유지된다.
‘2단계’라고도 불리는 이런 종류의 ARM은 최초의 낮은 이자율과 장기적으로 안정적인 자금조달 혜택을 제공한다.
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