30년 고정 주택 이자율이 5.99%까지 내렸다. 재융자를 하겠다고 벼루는 사람들이 많다. 재융자는 현재 월부금 액수보다도 돈 적게 지불하려고 한다. 그러나 이것저것 따져 보지 않고 재융자 받으면 오히려 빚만 늘려서 손해를 볼 수 있다.
재융자는 경제적 이익도 중요하지만, 거주 예상기간, 재융자 비용, 세금 공제, 법적 권리 포기 같은 것을 감안해야 된다. 재융자와 관련된 여러 가지 사기 사건들도 발생하므로 이 또한 주의해야 된다.
1. 경제적 가치 기준: 일반적으로 현재 이자율 보다 2% 이상 낮아야 경제적 효과가 있다. 경제적 가치 계산 방법은, 현재 지불하는 월부금과 재융자 월부금 차액을 뺀 나머지에서 세금까지 계산해야 된다. 이 액수를 가지고 재융자 비용 전체 액수를 나누면 몇 년 후부터 재융자 혜택이 시작되는가를 알 수 있다. 예로써 30년 상환 10만달러 융자, 7% 고정 이자는 월부금이 665달러이다. 재융자 이자가 6%일 때 월부금은 599달러이다. 월 66달러 절약되지만 세금까지 계산했을 때는 월 42달러 절약된다. 만약 -0-포인터 융자를 받았을 때 비용은 2,500달러였다. 2,500 42=5년이 소요된다.
즉 융자 경비를 공제한 이후부터 재융자 가치가 발생한 것은 5년 이후부터이다. 만약 1년 전에 20만달러를 7%에 재융자한 사람이 이자가 떨어졌다고 다시 재융자하면 월 70달러 절약된다. 그러나 비용을 제하면 안 하는 것이 낫다. 또 30년 융자를 15년으로 바꾸는 것도 안 좋다. 그리고 월부금을 늘려 나가는 것도 안 좋다.
주택 융자를 많이 제공하는 GMAC 은행에 따르면 재융자 신청자에게는 주택 구입자가 받는 이자율보다도 평균 약 0.6% 높은 금리로 융자를 받고 있으며 주택당 과거 융자 액수보다도 4만1,000달러가 더 많은 액수의 융자를 받고 있다고 한다. 높은 금리가 적용되는 이유는 재융자 받아서 크레딧 빚, 자동차 융자 같은 빚 정리하기 위해서라고 한다. 이런 빚의 이자가 보통 12∼18%이므로 평균 15% 이자가 된다. 그러나 주택 이자가 7.125라고 했을 때는 재융자 받아서 이 돈 갚으면 큰 이익이 된다고 착각한다는 것이다. 융자 과정의 모든 수속비용을 공제하면 소비자한테 실제 이익이 발생하는 것은 0.125%밖에는 안 된다는 것이다. 이런 융자는 현찰로 돈을 사용할 수 있어서 좋지만, 이런 융자의 대부분은 융자 잔금을 융자 마지막 때 한몫 지불해야 하는 액수가 많기 때문에 융자금을 완납한다는 것이 어려울 수 있다. 바로 이것이 위험을 내포하고 있다.
2. 융자 상환기간 지연: 재융자를 받으면 융자금 지불 만기기간이 더 연장된다. 첫 융자받은 후 3년 후에 재융자를 받는다면 8년 후에 재융자 효력이 발생한다.
3. 부채 증식: 재융자 받으면서 빚을 더 늘리면 손해다. 융자 비용을 많이 지불하면 결과적으로 이 액수만큼 주택 구입 가격이 올라가므로 주택 판매 시에 판매가 어려워 질 수 있다. 당연히 이익도 줄어든다.
4. 조기 상환 과태금: 첫 융자받은 후 5년 이내에 재융자 받으면 조기완납 과태금(pre-payment penalty)을 지불해야 하므로 재확인해야 된다. 이 과태금까지 지불하면서 재융자 받아야 할 때는 재고해야 된다. 조기완납 과태금은 6개월 분 이자의 20%를 지불하므로 많은 액수가 된다. 때로는 조기완납 과태금 이외에도 융자 취소비용(Termination fee)까지 받는 은행도 있다. 융자 취소비용은 융자기간에 따라서도 다르지만 5, 4, 3, 2, 1 %로 적용하는 곳도 있다. 만약에 융자기간이 5년이면 첫해는 5% 다음해는 4% 순으로 정하기도 하고 융자기간 내에 융자 취소를 하면 무조건 비용을 받는 곳도 있다.
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