앞으로 모기지 대출 기준이 크게 강화돼 자영업자와 중·저소득층의 주택 구입이 한층 어려워질 전망이다.

연방 소비자금융보호국(CFPB)은 10일 모기지 대출자들을 보호하기 위해 가계 페이먼트가 수입의 43%를 넘지 못하도록 하고 ‘이자 온리’ 융자를 사실상 금지하는 것 등을 골자로 한 새로운 모기지 대출 규정을 확정, 발표했다. 이 규정은 오는 2014년 1월부터 적용된다.

이 규정에 따르면 은행들은 모기지를 대출할 때 대출자들이 모기지를 상환할 수 있는 소득과 자산이 있는지를 서류상으로 입증하도록 의무화하고 있다.

이에 따라 새로운 규정에서 은행 등 대출기관들은 모기지를 포함한 크레딧 카드, 학생융자, 재산세, 화재보험 등 ▲모든 가계 페이먼트가 세전 월수입(gross income)의 43%를 초과하지 못하도록 규정했다. 또한 ▲한인 자영업자들이 많이 이용했던 서류 없는 대출인 소위 ‘노 닥’(no doc) 융자 금지 ▲모기지론에 대해 선불 수수료 요구 금지 ▲수수료를 3% 이상 받는 행위 금지 ▲융자기간 30년 이상 금지 ▲이자만 내는 ‘벌룬 페이먼트’(ballon payment)나 ‘이자 온리’(interest only) 융자 제한 ▲원금 상환이 유동적인 변동 이자율의 ‘하이브리드’(hybrid) 등이 금지 또는 제한된다.

이는 대다수 모기지 상품들의 경우 패니매나 프레디맥 등 연방정부 모기지 공사가 보증을 하지 않으면 렌더들이 사실상 대출을 하지 않기 때문이다. 이에 따라 앞으로는 대다수 모기지 상품이 변동이자보다는 고정이자 모기지로 집중될 것으로 예상된다.

이번 ‘적격 모기지 대출 규정’(Qualified Mortgage Regulation)은 당초 대출
을 받는 소비자들을 보호하기 위해 기획됐으나 결국 모기지 대출만을 어렵게 해 저소득층의 주택 구입이 한층 힘들어질 것이라는 지적이 나오고 있다.

CFPB는 이같은 조치는 지난 주택 시장 호황기 때 많은 렌더들이 주택 구입자의 모기지 페이먼트가 세전 월수입의 50%를 초과하는 경우에도 무분별하게 대출을 해주면서 전국적인 주택 차압 사태를 불러왔기 때문에 한층 엄격한 소득 기준을 적용키로 한 것이라고 배경을 밝혔다.

특히 새로운 규정으로 인해 은행들은 대출자들에게 더욱 투명한 소득 증명을 요구하
게 되면서 세금보고에 명시된 수입이 대출 여부에 가장 중요한 요소로 작용하게 된다.

절세를 목적으로 사업비용 항목을 공제에 많이 활용하면서 소득세 보고 상의 소득 수준이 실제보다 낮은 사례가 많은 한인 등 자영업자들의 경우 모기지 대출을 받기가 한층 어려워질 전망이다.

이번 모기지 규정은 금융위기 이후 융자 은행들이 상환능력을 기준으로 대출을 하도록 명시한 2010년 ‘도드-프랭크 금융개혁법’에 따라 마련됐다.


<백두현 기자>