미국에서 처음으로 부동산 계약을 하는 사람들이 가장 많이 하는 말이 있다.

“서류가 왜 이렇게 많아요?”실제로 에스크로가 시작되면 수많은 서류가 오가고, 서명해야 할 문서도 줄줄이 이어진다.

하지만 이 서류들은 단순히 형식적인 절차가 아니다. 대부분은 거래 과정을 설명하고 이해시키기 위한 기본 문서들이지만, 그중에는 집의 실제 상태와 직결되는 중요한 보고서들이 있다.

작은 내용 하나라도 간과하면 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에, 셀러와 바이어 모두 꼼꼼히 확인해야 한다.

하나, TDS (Transfer Disclosure Statement). 셀러가 집의 상태를 아는 대로 바이어에게 알려주는 문서다. 지붕 누수나 벽의 균열 같은 문제를 기록해두면, 거래 후 문제가 발생했을 때 “이미 고지했다”는 증거도 된다.

둘, SPQ (Seller’s Property Questionnaire). 좀 더 세부적인 질문들이 이어지는 문서로, 조닝 문제, 퍼밋내용, 리모델링 내역, 소음, 이웃과의 관계 등 다양한 내용을 다룬다. 예를 들어 허가 없는 방이 있다는 사실을 사전에 알리고 매매하는 것과, 나중에 우연히 알게 되는 것은 바이어 입장에서 큰 차이가 있다. 셀러는 작은 문제라도 숨기지 않고 기록함으로써 불 필요한 오해를 피할 수 있다.

셋, AVID (Agent Visual Inspection Disclosure). 에이전트가 직접 눈으로 확인한 집 상태를 기록하는 서류다. 부동산 에이젼트들은 전문 인스펙터 수준은 아니지만, 경험상 바이어보다 집을 꼼꼼히 살필 수 있다. 천장에 얼룩이 있다면 원인은 몰라도 본것을 명시할 수 있고, 바이어는 이를 근거로 추가 점검을 할 수도 있기 때문에 한번더 확인이 가능하다.

넷, 9A Report (Residential Property Report). 로스앤젤레스 시에서 요구하는 문서로, 거래 과정에서 시의 규정에 따라 절수용 변기, 화재경보기, 일산화탄소 감지기 등을 설치해야 한다. 도시마다 요구하는 서류는 조금씩 다르기 때문에 담당 부동산 에이젼트와 확인하면 된다.

다섯, 터마이트 리포트(Termite Report). 나무 구조 주택인 미국에서는 일반적인 일이므로 바이어는 걱정할 필요는 없지만 흰개미는 나무를 갉아먹기 때문에 이사 전에는꼭 약을 치고, 상한 나무를 교체해야 한다.

여섯, 홈 인스펙션(Home Inspection Report) 바이어가 반드시 꼼꼼히 읽어야 하는 보고서 중 하나다. 현장에서 인스펙터가 간단히 설명해주지만, 실제 리포트에는 더 많은 내용이 담겨 있다. 이해되지 않는 부분은 반드시 인스펙션 회사에 직접 문의하는 것이 좋다.

일곱, NHD Report (Natural Hazard Disclosure). 해당 주택이 화재 위험 지역인지, 홍수 위험 지역인지, 지진대에 속하는지 등 자연재해와 관련된 위험을 알려준다. 위치의 리스크까지 확인할 수 있다.

마지막은 타이틀 리포트(Preliminary Title Report). 소유권에 관한 문서로, 셀러가 실제 소유자인지, 등기 상태, 세금 체납, 가압류 문제 등은 없는지 확인한다. 문제가 있다고 해서 전부 해결 되어야 비로소 안전하게 소유권이 바이에게 이전된다.

계약 과정에서 요구되는 수많은 서류들은 괜히 많은 것이 아니다. 각각이 거래 당사자를 보호하기 위한 장치이며, 서로의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 꼭 필요한 절차이다. 셀러는 작은 문제라도 숨김없이 고지해야 하고, 바이어는 한 장 한 장 꼼꼼히 확인해야 한다.

그래야 집을 사고파는 과정이 불필요한 오해나 분쟁 없이 깔끔하게 마무리될 수 있다. 이때 부동산 에이젼트의 역활이 크다. 경험이 있는 에이젼트와 그렇지 않는경우는 이때 확연한 차이가 있다.

문의 (213)500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>