캘리포니아에서 오랜 기간 집을 보유해온 상당수 주택 소유주들이 주택 매각 시 예상치 못한 거액의 세금을 부담해야 할 처지에 놓였다. 연방 정부의 양도소득세 공제가 1997년 이후 물가에 맞춰 조정되지 않아 현재 폭등한 주택가치 상승분을 제대로 반영하지 못하고 있기 때문이다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 캘리포니아 주택 소유주의 62.2%가 양도소득세 면제 한도인 25만 달러(단일 소유 기준)를 초과하는 이익을 얻었으며, 30.8%는 부부 공동 신고 기준 50만 달러를 넘어섰다. 이 같은 현상은 LA와 샌프란시스코 등 주요 도시뿐 아니라 내륙과 교외 지역까지 광범위하게 확산되고 있다.

양도소득세 공제 제도는 1997년 도입 당시에는 제도 간소화를 목표로 했으나, 이후 25년 넘게 인플레이션을 반영하지 않았다. 전문가들은 물가 상승률을 반영했더라면 공제 한도가 개인 기준 약 66만 달러, 부부 기준 약 132만 달러 수준으로 상향됐을 것이라고 분석한다. 그러나 현재 캘리포니아에서는 집값 폭등으로 많은 장기 보유자가 이미 기존 한도를 크게 초과한 상태다.

여기에 캘리포니아 주정부는 양도 차익을 일반 소득으로 간주해 최대 13.3%의 주 소득세율을 적용하고 있어, 연방세와 합치면 세금 부담이 상당하다. NAR은 이 같은 추세가 계속될 경우 2035년까지 주택 소유주의 86%가 현행 면제 한도를 넘길 것으로 전망했다.

전문가들은 이 현상을 ‘머무름의 벌칙(stay-put penalty)’이라고 부르며, 장기 보유자들이 세금 부담을 우려해 주택 매각을 기피하면서 공급 부족과 가격 상승을 더욱 부추기는 원인으로 지목하고 있다.

이 문제를 해결하기 위해 ‘더 많은 주택 시장 출시 법안’(More Homes on the Market Act)이 2023년 3월 민주·공화 양당의 지지를 받아 발의됐다. 법안은 개인의 경우 양도소득세 공제 한도를 25만 달러에서 50만 달러로, 부부 공동 신고의 경우 50만 달러에서 100만 달러로 확대하는 내용을 담고 있다. 다만 법안은 아직 의회를 통과하지 못한 상태다. 전문가들은 주택 매각을 고민하는 소유주들에게 반드시 회계 및 세무 전문가의 상담을 받을 것을 권고하고 있다.

<노세희 기자>