올해부터 샤핑몰 등을 운영하는 상업용 부동산 랜드로드들의 법적 책임과 규정을 강화하는 법안이 시행에 들어가면서 한인 임차인들의 주의가 요구된다.

14일 한인 상업용 부동산 업계에 따르면 캘리포니아 주에서 올해 1월 1일부터 새로운 ‘상업용 부동산 임차인 보호법’(Commercial Tenant Protection Act)이 시행에 들어갔다.

새 법은 소규모 상업용 임차인(QCT: Qualified Commercial Tenant)을 보호하기 위해 제정된 SB 1103 법안이 주 의회를 통과하고 개빈 뉴썸 주지사가 서명을 하면서 시행된다.

한인 상업용 부동산 업계는 이 법이 상업용 부동산을 운영, 관리하는 임대인(Landlord)이나 관리인(Property Manager)에게 밀접한 연관이 있는 만큼 주요 내용을 사전에 숙지할 필요가 있고 위반하는 일이 없도록 주의를 기해야 한다고 강조했다.

첫째, 이 법에 의하면 임대인은 공용면적 유지관리 비용(CAM Expenses Expenses)의 항목별 내역을 해당 임차인(QCT)에게 공개해야 하며 해당 임차인이 요구할 경우 검토할 수 있도록 관련 자료를 30일 안에 제공해야 한다. 공동관리 비용의 산출액은 과거 18개월 간에 실제로 사용한 금액 또는 향후 12개월 간에 합리적으로 사용 가능한 예상 금액을 기준으로 해야 한다.

둘째, 2025년 1월 1일 또는 그 이후에 임대차 계약서(New Leases)나 임대차 갱신/연장 계약서(Lease Renewals/Extensions)를 체결하는 소규모 상업용 임차인(QCT)에게 임대료를 10% 이상 인상할 경우에는 적어도 90일 전에 서면으로 통지해야 한다.

임대료를 10% 미만을 인상할 경우에는 적어도 30일 전에 서면으로 통지해야 한다. 또한 1년 이상 리스에 서명한 소규모 임차인(QCT)의 임대차 계약을 해지할 경우에는 적어도 60일 이전에 서면으로 통지해야 한다.

셋째, 소규모 임차인(QCT)과 2025년 1월 1일 또는 그 이후에 임대차 계약서나 임대차 갱신 계약서를 체결하기 위하여 영어가 아닌 외국어(한국어, 스페인어, 타갈로그어, 중국어, 베트남어 등)로 임대차 조건을 협상할 경우 해당 외국어로 번역된 내용의 계약서를 해당 임차인에게 계약서 서명 시에 제공해야 한다.

새로운 법에서 말하는 소규모 상업용 임차인(QCT)이란 5명 또는 그 이하의 종업원을 가지고 소매 가게를 운영하는 임차인이나 10명 미만의 종업원이 있는 식당 임차인 또는 20명 미만의 직원으로 운영하는 비영리 사업체 임차인을 가리킨다.

노영식 상업용 부동산 전문 브로커는 “소형 샤핑몰 등을 운영하는 한인들이 의외로 많지만 많은 경우 규모가 영세하고 전문적인 도움을 받지 못하고 운영하면서 최신 법이나 규정을 숙지하지 못하는 경우가 많다”며 “새로운 주법에 따라 랜드로드가 테넌트에게 제공해야 하는 자료 등 법적 책임이 한층 강화된 만큼 주의해야 한다”고 말했다. 문의: (213)712-5000, brokerysn@gmail.com

<조환동 기자>