한국은행이 한국 경제의 고질인 가계부채 누증 문제를 해결하기 위해 ‘한국형 뉴 리츠(REITs)1’를 도입하자고 제안했다. 부채를 일으켜 매입하는 자산이 아닌, 시세 차익을 거둘 수 있는 투자자산으로 주택에 대한 고정관념을 바꾸자는 얘기다.

5일 한은은 한국금융학회와 공동 주최한 정책 심포지엄에서 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구: 자산투자기반 한국형 뉴 리츠’ 연구 결과를 발표했다. 김경민 서울대 교수와 나현주 한은 금융안정국 금융안정연구팀 과장이 공동 연구했다.

한국형 뉴 리츠 구조는 이렇다. 개인(가계)이 리츠에 투자해 배당수익을 얻는 한편, 희망하는 경우 해당 리츠가 소유한 주택에 시세보다 3~5% 정도 싼 임대료로 5~10년 정도 안정적으로 거주하고, 록업(매도 제한) 기간 이후에는 리츠 지분을 팔아 시세 차익을 얻는 것이다. 다만 입주는 무주택자만 가능하다.

리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자기구다. 한국형 뉴 리츠는 공공이 리츠의 특성을 이용해 개인에게 자산 축적 기회를 제공하는 상품인 셈이다.

재원은 주택도시보증공사(HUG)의 주택도시기금에 더해, 리츠사가 보통주 공모2를 통해 마련한다는 구상이다. 사업지는 공공택지 중 선정한다. 정부가 8월 8일 주택공급 확대 방안을 발표했고, 같은 달 28일에는 리츠를 활용한 새로운 임대주택 공급방안을 발표한 만큼3, 토지 확보에는 무리가 없다는 게 연구팀 주장이다. 참여자별 유인도 크다는 설명이다. 리츠사는 공공이 조성한 토지를 비교적 저렴하게 취득해 사업을 진행할 수 있고, 공모로 재원을 조달하기 때문에 자금 조달 비용도 낮출 수 있다4. 게다가 종료 기간이 정해지지 않은 영속형 리츠라 장기간 안정적으로 사업을 진행할 수 있다는 설명이다.

사업비용이 낮으면 세입자 입장에서는 낮은 임대료를 기대할 수 있다. 주택과 토지는 리츠사 소유이기 때문에 세금 부담도 적다. 여기에 리츠사와 개인투자자에게 세제 혜택5을 제공하면 투자 유인이 확대될 것이라는 제언도 덧붙였다. 김 교수는 “지난해 기준 월세 200만 원 이상을 내는 가구가 수도권 2만 가구, 서울 1만6,000가구”라며 이들을 포함한 다양한 수요가 있을 것이라고 주장했다.

2006년 1분기부터 데이터를 분석하면 서울은 8~10년 후 주택을 매도했을 때 수익이 마이너스(-)가 난 경우가 없었다며 수익성도 뒷받침된다는 설명이다. 김 교수는 사업 안정성을 위해 “초기 사업은 서울과 서울 인근에서 시행하고 록업 기간 5~10년을 두는 것으로 구상했다”고 밝혔다.

<윤주영 기자>