오피스, 비즈니스 등 상업용 공간을 리스할 때 각종 ‘숨겨진 비용’을 조심해야 한다는 지적이 제기됐다.

공간 렌트비는 베이스 렌트비와 각종 비용이 합쳐진 개념으로 실제 매월 부담하는 렌트비는 광고에서 보듯 ‘스퀘어피트 당 얼마’로 끝나는 게 아니다.

이처럼 숨겨진 비용들이 치명적일 정도는 아니지만 추가 비용이 발생하면서 간혹 테넌트들에게 부담을 주는 경우도 있으니 간과해서는 안 된다고 전문가들은 조언한다.

오렌지카운티의 상업용 부동산 회사인 ‘리 앤 어소시에이츠’의 앨런 부캐넌 브로커는 “숨겨진 비용을 완벽하게 회피할 수 있는 방법은 아쉽게도 없다”며 “다만 그 존재를 알고 최소한의 세이프가드를 정해 부담을 줄이는 것이 최선”이라고 말했다.

상업용 부동산의 숨겨진 비용을 알기 위해서는 우선 어떤 리스 타입으로 계약하는지 알아야 한다. 대체로 ‘넷, 트리플넷, 그로스, 풀 서비스 그로스’ 등으로 나뉘는데 리스 타입에 따라 랜드 로드와 테넌트 중 어느 쪽이 어느선까지 상업용 부동산과 관련해 비용 부담을 지는지 정해두고 있다.

예를 들어, 트리플넷 리스는 대개 단독 테넌트 형태로 테넌트가 베이스 렌트비 이외의 모든 비용을 책임진다. 대신 그로스 리스는 랜드 로드가 보수나 시설 유지, 지붕 교체는 책임지지만 이외에는 테넌트 몫이다.

기본이 되는 베이스 렌트비는 해가 바뀌면 인상된다고 봐야 옳다. 계약하며 약속한 숫자는 대개 첫해에만 적용되고 최근 남가주는 매년 3~4%씩 오르는 추세다.

첫 계약을 맺으면서 협상을 잘해 몇개월치 베이스 렌트비를 내지 않는(abated rent) 경우가 있는데 이때 주의할 점은 리스 계약 사항을 제대로 이행하지 않으면 내지 않았던 초기 렌트비를 이후에 내야할지 모른다는 점이다.

따라서 처음 협상을 하면서 계약서 상에 ‘abated’라는 문구 대신 ‘free’를 넣을 수 있다면 보다 유리하다.

재산세, 빌딩 보험료, 빌딩 기반 유지, 지붕과 벽 등의 운영 비용도 책임 소재를 명확히 해야 한다. 리스 계약 내용에 따라 일부 랜드 로드들은 연간 소요될 운영 비용을 예상해서 매월 렌트비로 청구하는 방식을 선호하는데 예측이 잘못되면 대개 테넌트 손해다.

운영 비용과 함께 공공지역을 유지하는 비용으로 소위 캠차지(CAM charge)도 다툼이 많은 부분이다. 잔디에 주는 물, 나무 다듬기, 주차장 청소, 쓰레기통 비우기, 외관 조명 등의 비용이 포함되는데 계약서 상에 운영 비용과 함께 캠차지를 부과할 수 있는지 우선 살펴야 한다.

이밖에 냉난방, 스프링클러, 배관 등의 수리와 보수에 드는 비용도 테넌트의 몫이 될 수 있다. 시스템을 통째로 교체하는 경우도 있을 수 있는데 이때는 대개 랜드 로드가 비용을 내고 이후 시차를 두고 테넌트들로부터 비용을 받는 식이 될 수 있다.

또 화재나 기타 건물 파손에 대비한 책임 보험료는 테넌트 부담으로 적정선의 커버리지가 동반되야 한다.

부캐넌 브로커는 “시시비비가 많은 캠차지는 연간 인상 제한선을 정하고, 부동산 매각 시 재산세 증가율도 제한하도록 협상하는 것이 중요하다”며 “무엇보다 계약서에 서명하기 전에 베이스 렌트비에 모든 비용을 포함한 전체 렌트비가 얼마인지 확인하고 비교하는 것이 좋을 것”이라고 말했다.

<류정일 기자>