새해부터 미국 주택 모기지 시장이 은행권과 비은행권 렌더들 간의 크레딧 점수 산정에 관한 힘겨루기로 뜨겁게 달아오르고 있다.

은행계가 현행 ‘피코’(FICO) 시스템 유지를 주장하는 반면, 비은행계는 3대 크레딧 리포팅 회사가 새로 만든 ‘밴티지스코어’(VantageScore) 도입을 요구하고 있다.

상충된 요구가 연방정부로 집중돼 연방 주택금융국(FHFA)이 심사숙고에 들어간 가운데 최종 결정에 따라 모기지 시장의 판도 변화는 물론, 소비자에게도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

3일 모기지 업계에 따르면 FHFA는 지난달 은행계와 비은행계 모기지 렌더들에게 융자 심사 과정에서 사용할 크레딧 점수로서 밴티지스코어 도입에 관한 의견을 물은 것으로 전해졌다.

밴티지스코어는 3대 크레딧 리포팅 회사인 에퀴팩스, 익스페리언, 트랜스유니언이 공동으로 만든 체계로 비은행계 렌더들의 요구로 도입에 관한 논의가 공론화됐다.

FHFA는 현장의 의견을 청취한 뒤 현행 시스템을 유지하든, 렌더들에게 피코와 밴티지포인트 중 하나를 선택하게 하든, 두가지 점수를 모두 체크하도록 하든, 아니면 둘 중 하나의 점수만 채택하도록 하는 식으로 결정을 내릴 것으로 예상된다.

FHFA의 결정이 중요한 이유는 산하에 국책 모기지 업체 패니 매와 프레디 맥을 두고 있고, 연간 전체 주택 모기지의 절반 가까이가 이들 두 업체를 통해 이뤄질 정도로 파급력이 크기 때문이다.

밴티지포인트 도입을 요구하는 비은행계 렌더들은 피코 시스템의 지나치게 폐쇄적인 기준 탓에 수백만명의 잠재적인 주택 바이어들이 모기지 신청에서 좌절하는데 밴티지포인트가 이 문제를 해결할 것이란 주장이다.

당장 약 3,000만명의 소비자들이 이전에 갖지 못했던 크레딧 점수를 얻게 되고, 이중 760만명 가량이 주택을 구입할 수 있는 능력을 갖춘 잠재적인 바이어로서 모기지 시장에 진입할 수 있다는 논리다.

밴티지포인트 측은 “개인의 선택으로 크레딧을 사용하지 않거나, 파산 또는 압류 등의 과거사 탓에 크레딧 점수를 받지 못한 이들이 새로운 점수를 얻게될 것”이라며 “크레딧 카드가 있거나 소액이라도 한달 이상만 대출을 이용한 기록이 있다면 밴티지포인트를 부여받을 자격이 된다”고 밝혔다.

최근 수년간 전체 주택 모기지 시장에서 절반 이상의 시장점유율을 기록해 온 비은행계 렌더들이 밴티지포인트 도입을 촉구하면서 실현 가능성에 무게가 더해진다는 분석이다. 모기지와 주택 시장에 더 많은 바이어들을 유인해 주택 판매를 늘리고, 경제 성장에도 이바지할 것이란 점도 부각되고 있다.

비은행계 모기지 렌더인 ‘칼리버 홈 론스’의 산지브 다스 CEO는 “수십년간 피코가 강요해온 맹목적인 기준 탓에 엄청난 숫자의 고객들이 금융과 주택시장 참여에 제약을 받고 있다”며 “밴티지스코어는 밀레니얼 세대처럼 크레딧 히스토리가 짧은 이들에게 새로운 기회를 열어줄 것”이라고 말했다.

반면 은행계 렌더들은 리스크가 큰 바이어가 제도권 금융으로 유입돼 부실대출이 양산될 수 있는 점을 경계하고 있다. 몇몇 대형 은행들은 이미 밴티지스코어를 이용한 시뮬레이션 결과를 제시하며 안정성 측면에서 만족할만한 결과를 얻지 못했다고 응수하고 있다.

<류정일 기자>