현재 거의 모든 주택융자는 이른바 풀닥(Full Doc)으로 진행된다. 풀닥이란 융자신청인의 직장, 소득, 자산, 다운페이먼트 출처, 신용기록과 관련된 모든 서류제출을 요구할 뿐만 아니라 제출된 서류들을 제3자를 통해서 검증하는 융자진행 형태를 말한다.
이 가운데 한 가지만이라도 심사기준에 미달될 경우에는 융자를 받기 힘들어진다. 따라서 주택구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 충분한 시간을 두고 미리미리 준비를 해야 낭패를 면할 수 있다. 이 중 가장 까다롭게 따지는 부분이 다운페이먼트 출처이다. 다운페이먼트는 입출금이 많지 않은 계좌에 2개월 전부터 따로 넣어두는 것이 좋다. 만약 은행 입출금 내역서에 몇천달러의 입금만 있어도 그 출처와 내역을 요구하기 때문에 여간 성가신 일이 아니다.
200만달러가 넘는 주택을 구입하려고 에스크로를 열고 융자를 신청했으나 두 달이 넘도록 승인을 받지 못하고 있다가 마지막 순간에 전화를 해온 손님이 있었다.
이 손님은 연초 원화 환율이 올라가자 환차익을 목적으로 한국의 부모님 앞으로 송금해 두었다가 환율이 뜻대로 안 움직여 에스크로를 열은 후에야 다시 미국으로 들여오게 되었다. 그런데 돈을 미국으로 재송금하는 과정에서 무슨 이유에서인지 여러 사람을 통해서 받은 것이다. 이렇게 수십만달러에 해당하는 자금을 여러 사람, 여러 단계를 거쳐서 미국으로 들여오다 보니 자금흐름의 연결고리를 증명하기가 힘들어져 도저히 융자가 불가능해져 버린 것이다.
풀닥시대에 융자를 힘들게하는 복병은 자금출처에만 국한된 것이 아니다. 코로나에 사는 한 손님은 20년 넘게 마켓을 하며 안경점을 운영하는 부인과 경제적으로 상당히 안정된 생활을 하고 있었다. 노후는 좀 더 큰 집에서 휴양지처럼 여유로운 생활을 생각하던 중 최근 집값이 하락하면서 꽤 큰 규모의 집을 하나 계약을 하게 되었다. 세금보고도 어느 정도 해왔고. 다운페이먼트 자금도 미리 계좌에 넣어두었고 신용상태도 좋아 융자받기에 전혀 문제가 없어 보였다. 그러나 상담과정에서 두 가지 문제점이 발견되었다. 첫째는 부부 이름으로 융자를 받아 노부모님이 기거하도록 마련해준 집이 문제였다. 세금보고서에 임대수입 기록이 없는 관계로 이 집을 임대용으로 처리할 수가 없게 되어 월납부액, 재산세, 보험료를 고스란히 두 부부의 채무로 계산할 수밖에 없게 된 것이다.
둘째 문제는 얼마 전에 코사인해 준 친척의 학자금 융자였다. 일반적으로 코사인해 준 융자는 다른 사람이 페이먼트한 기록을 근거로 본인의 부채에서 제외시킬 수가 있으나 이 경우에는 학자금 융자의 납부가 2012년까지 연기되어 있어 페이먼트 기록이 없는 관계로 역시 본인의 부채로 계산됨에 따라 DTI 기준초과로 융자신청도 못해 보고 집을 포기할 수밖에 없게 되었다. 이렇게 풀닥으로 진행되는 융자는 준비가 완벽하게 되어 있는 것 같아도 생각지도 못했던 부분에서 문제가 발생되어 융자의 어려움을 겪게 되는 경우가 많다.
이를 방지하기 위해서는 집을 보러 다니기 훨씬 전부터 반드시 융자담당자를 찾아 모든 서류를 제출하여 자격요건을 꼼꼼이 따져보는 것이 중요하다. 문제점이 발생되었을 경우에는 고칠 수 있는 시간을 확보하고 자격요건이 충족되었을 경우에는 융자 사전승인서(pre approval letter)를 발급 받은 후 부동산 에이전트를 찾아서 집을 보는 것이 올바른 순서이다.
이러한 풀닥융자 진행은 앞으로도 상당기간 지속될 것으로 예상되는 바 서류준비가 부족한 주택구입 예정자는 시간을 두고 계획을 세워 서류를 갖추어야만 융자를 받을 수 있게 될 것이다.
스티브 양 <웰스파고 론오피서> (714)808-2491
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