주택을 구입하든 재융자를 하든 많은 사람들이 가장 혼란스러워하고 부담스러워 하는 부분이 아마도 주택구입 관련 부대비용 및 재융자 관련 비용이 아닌가 하는 생각이 든다.
특히 얼마전 연준이 발표한 장기국채 매입과 모기지 채권 매입 규모의 추가 확대 조치로 30년 고정기준 모기지 이자율이 4.5%대까지 하락하는 추세를 보임에 따라 많은 손님들이 재융자에 관심을 가지고 문의를 해오는데 이들의 결정을 망설이게 하는 가장 큰 요소도 재융자비용인 것 같다. 이러한 사람들에게 일부 렌더들이 제시하는 no-fee no-cost 융자는 관심을 끌기에 충분하다. 과연 비용이 들지 않는 융자는 실제로 존재하고 손님에게 유리한가?
구입융자든 재융자든 모든 융자에는 반드시 비용이 발생된다. 주택매매 거래가 성사되도록 중간에서 서류진행을 맡아하는 에스크로회사에 지불하는 비용, 융자담당 은행의 수많은 관련 직원, 감정사, 공증인에게 지불되는 비용, 타이틀과 관련하여 발생되는 비용등은 누군가가 반드시 지불해야 한다. 이러한 모든 부대비용의 내역은 RESPA (Federal Real Estate Settlement Procedure Act)에 의하여 HUD-1이라는 양식을 통해서 손님에게 알려주도록 규정되어 있다. HUD-1의 부대비용 내역은 크게 세 가지로 구분할 수 있다.
렌더나 융자회사가 부과하는 비용, 선납항목(이자, 보험, 재산세), 타이틀 및 에스크로 회사 관련비용 등이다. 구입융자에 있어서 no-fee no-cost 융자는 이 큰 세 항목을 다 면제시켜 줄 수도 있으나 재융자일 경우에는 렌더관련비용 및 타이틀 에스크로 회사 관련비용만 면제시켜 주는 경우가 많다. 어느 경우든 어떤 항목들을 면제시켜 주는지를 일일이 확인할 필요가 있다.
그런데 과연 no-fee no-cost 융자는 이렇게 실제로 수천불달러씩 발생되는 비용을 렌더나 은행이 아무 조건없이 대신 내준다는 뜻일까? 물론 그렇지 않다. 세상에 공짜는 없는 법이니까. no-fee no-cost 융자의 이자율은 본인이 비용을 부담하는 융자의 이자율보다 높다고 보면 된다. 은행은 이자를 올림으로써 발생되는 이득으로 융자비용을 충당하는 것이다. 이러한 이득을 통상 2차 시장으로부터 오는 리베이트라고 부른다. 예를 들면, 40만달러를 재융자 하는데 들어가는 비용은 약 2,500달러정도 된다. 이 비용을 본인이 부담하고 재융자를 할 경우에 받을 수 있는 이자율이 4.75%라고 하면, no-fee no-cost 융자의 경우에는 5.125% 정도의 이자율을 받을 수 있게 될 것이다. 이 이자율 차이에서 발생되는 이득 즉 리베이트를 이용하여 렌더는 재융자 비용을 충당하게 된다. 결국 비용 없는 융자는 어떠한 이유에서든 주택을 오래 동안 소유하고 있지 않을 예정이거나 금방 재융자를 할 것 같은 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다. 그러나 대부분의 사람들에게는 적합하지 않다고 볼 수 있다. 오히려 그 반대 개념인 포인트를 지불하고 이자율을 낮게 받는 것이 장기적으로 유리하다. 지금은 몇 개월 전에 비하여 스프레드가 많이 줄어들었지만 30년 고정기준 포인트 상쇄기간이 3년 정도 된다. 따라서 3년 이상 주택이나 융자를 보유할 예정이라면 포인트를 지불하고 낮은 이자율로 융자받는 것이 유리하다. 결국 재융자를 고려할 때 무조건 비용이 싼 것이 옳다라는 생각을 버리고 지불비용(포인트) 대비 낮아진 금리와의 손익을 꼼꼼히 따져서 포인트-이자율을 결정하는 것이 현명하다.
(714)808-2491 스티브 양 <웰스파고 론오피서>
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