지난주에 예고한 바대로 이번 글이 modification에 대한 시리즈 마지막 칼럼이다. 그런데 공교롭게(?)도 이 마지막 칼럼을 쓰기 하루 전인 지난 2월18일에 오바마 행정부의 주택경기 부양안(일명 HASP)이 발표됐다.
왜 필자는 이를 공교롭다고 표현하는가? 필자가 그동안 시리즈로 연재하면서 알리려고 노력했던 메시지 자체가 융자 재조정의 실체와 부작용을 인식하고 신중하게 대처하라는 것이었고 그 확산을 막으려는 것이었는데, 이번 부양안의 발표로 인해 지금까지 성행됐던 부시 행정부의 구제안은 이제 자동으로 막을 내리게 됐기 때문이다.
또한 이번 부양안은 필자가 주장해 왔던 부시 행정부의 modification 구제안의 정책적 실수와 오류도 인정하는 반증이기도 하다. 물론 이번 발표에 이를 인정하는 직접적인 표현과 언급은 없었다. 하지만 언급조차 없는 그 자체가 실책을 인정하는 결정적 증거다. 필자가 그 근거를 제시해 보겠다.
이번에 발표된 부양안을 잘 살펴보면 숨어 있는 핵심의 내용이 있는데 그것은 바로 아직까지는 ‘페이먼트를 잘 내고 있는’ 주택소유주라는 항목이다. 이 한 가지만으로도 부시 행정부의 modification plan이 잘못됐다는 것을 반증하는 증거로 충분하다.
한 마디로 표현해서 지금까지의 융자 재조정은 오히려 주택차압을 증가시키는 부작용만 키우는 결과를 가져올 것이란 걸 뒤늦게 깨달았다는 것이다. 그래서 그 엄청난 실수를 빨리 숨기고 덮어버리는 동시에 현실적인 반전의 상황을 하루 빨리 이뤄내기 위해서 아직 형체가 완전히 드러나지 않은 현재의 융자 재조정안을 뒤엎는 새로운 플랜을 실행하겠다고 발표한 것이다.
이러한 이유 때문에 현재까지의 구제(?) 실적과 상황에 대한 언급조차 없는 것이다. 구제는커녕 더 망가뜨린 꼴이 됐다는 걸 밝히고 싶지 않은 것이다. 그래서 ‘잘 내면’ 구제해 주고 인센티브도 주겠다는 내용으로, 비슷해 보이지만 완전히 다른 부양안으로 변화시켰다. 그러니 이제는 페이먼트를 잘 내고 있어야 ‘융자 재조정’이나 ‘재융자’를 국가가 돕겠다는 말이다.
결국 그동안 페이먼트를 안내고 재조정을 시도하려 했던 형태의 구제(?) 신청자들은 만약 그 뜻이 이뤄지지 않을 경우 아무런 대책이 없는 상황으로 몰리게 된다는 의미다. 물론 이번 부양안도 컨포밍 융자만 해당되는 것이기 때문에 점보 융자를 지닌 소비자들은 필자가 밝혀줬던 대로 ‘일반 협상’의 재조정 신청은 계속 가능하다. 하지만 실책의 쓰라린 경험으로 많은 것을 깨달았을 정부와 은행 그리고 인베스터들은 당연히 모든 것에 변화를 줄 것이다.
결론적으로 지금까지의 융자 재조정 형태는 이제 사라지게 될 수밖에 없다. 차압 증가, 환불 사태, 고발과 소송 등의 쓰라린 후유증만 남긴 채로 아픔만 기억될 것이다.
다음주엔 이번 부양안의 실체와 전망에 대한 분석의 글을 게재하기로 하겠다.
(213)500-7644 제이 명 <론팩 모기지 대표>
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