기획-긴급좌담 부동산경기 진단
“4년 전으로 가격 후퇴, 구입 호기”판단 최근 문의 급증
“인기지역 올해가 바닥
이자율 낮을 때 사자”
4월 들어 한인밀집 거주지역을 중심으로 남가주 주택시장이 활기를 띠고 있다.
남가주의 주택가격은 4년 전 수준으로 후퇴해 주택을 매입하려는 바이어에게는 더 없이 좋은 기회가 되고 있다. 남가주 6개 카운티의 지난 3월 기존주택과 콘도의 중간주택 가격은 38만5,000달러를 기록, 4년 전인 2004년 4월 이래 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 나타났다.
한인 부동산 전문가들에 따르면 한인밀집 거주지역의 부동산 경기는 2월까지 주춤했지만 3~4월부터는 평균 40~50% 정도 거래관련 문의가 늘어난 것으로 나타났다. 신용경색으로 냉각됐던 주택시장에 한인들이 다시 진입하고 있다는 증거다.
부동산 현장의 전문가들의 견해에 따르면 한인들이 선호하는 지역의 주택은 올해가 바닥일 것이라는 것이 대세론을 이루고 있다. 정부의 경기부양책과 컨포밍론의 상한선 인상과 특히 가격인하에 힘입어 올해가 바닥일 가능성이 높다는 것이다. 남가주 부동산 협회의 엄기륭 회장은 “한인 선호지역의 경우 부동산 시장이 올해가 바닥일 것이라는 견해가 우세하다”며 “특히 정부 부양책의 영향으로 금리가 올해가 낮을 것으로 기대된다”고 밝혔다. 엄 회장은 또한 “은행차압 물건이 더 나오겠지만 더 이상 지나친 가격조정이 힘든 것이 사실인 데다가 에퀴티를 상실했지만 페이먼트를 할 수 있는 다수의 홈오너들이 마켓의 상승을 기다릴 것이기 때문에 무리한 가격 하락이 장시간 지속되기는 힘들 것으로 예상됨에 따라 올해가 주택 구입의 적기가 될 것”이라고 강조했다.
특히 미국 비자면제 프로그램의 시행으로 한국에서 방문하는 한국 방문객들의 부동산 투자가 줄을 이을 것으로 기대되고 있다. 팀스피릿 부동산의 에드워드 손 대표는 “한국에서 웬만한 아파트를 하나 처분하면 보통 100만달러가 넘기 때문에 한국 고객들의 남가주 부동산 투자가 부동산 불경기를 활성화시키는 데 큰 도움이 될 것”이라고 설명했다.
꽁꽁 얼었던 부동산 경기에 ‘봄바람’
4월 들어 한인밀집 거주지역을 중심으로 남가주 주택시장이 활기를 띠고 있다. LA를 비롯한 남가주의 주택가격은 4년 전 수준으로 후퇴해 주택을 매입하려는 바이어에게는 더없이 좋은 기회가 되고 있다. 남가주 6개 카운티의 지난 3월 기존주택과 콘도의 중간주택 가격은 38만5,000달러를 기록, 4년 전인 2004년 4월이래 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 나타났다. 각 지역 부동산 전문가들에 따르면 한인밀집 거주지역의 부동산 경기는 2월까지 주춤했지만 3~4월부터는 평균 40~50% 정도 거래관련 문의가 늘어난 것으로 나타났다. 신용경색으로 냉각됐던 주택시장에 한인들이 다시 진입하고 있다는 증거다. 각 지역 부동산 전문인들과의 좌담을 통해 최근의 부동산 경기를 긴급 진단했다.
거래문의 연초비해 40%늘어
재고 많아 구입자들 때 만나
한인타운 콘도 흥정가능 실속
어바인·풀러튼 등 다시 활기
-한인밀집 거주지역의 부동산 시장 현황은 어떤가.
서니 김 리맥스 부동산 에이전트
▲서니 김: 3~4월에 주택 거래문의가 전달에 비해 40%정도 늘어났다. 1, 2월에 거의 문의도 없고 거래도 잘 이뤄지지 않아 걱정을 많이 했는데 정부의 경기부양책과 컨포밍론의 상한선 인상등의 조치와 특히 가격인하에 힘입어 매기가 살아나고 있다. 지난 2월 라카냐다의 중간 주택가격은 97만5,000달러로 전년동기대비 20.4% 하락했고 라크레센타는 63만3,000달러로 전년동기대비 7.7% 떨어졌으며 글렌데일도 10% 정도 감소했다. 요즘은 준비된 바이어들이 많이 시장을 노크하고 있다. 가격이라든가 장소가 괜찮은 매물이다 싶으면 복수오퍼가 몰리고 있는 현실이다.
▲황인규: 이달 들어 로랜하이츠, 다이아몬드 지역의 부동산 경기가 픽업이 되는 것을 피부로 느낀다. 문의도 50% 가까이 늘었고 현재 처리하는 거래건수도 5건 정도로 늘었다. 주택가격은 전반적으로 2006년에 비해 10~15% 정도 떨어졌다. 샌버나디노, 리버사이드 카운티 일부지역은 지역에 따라 차압매물이 1,000여 유닛이 쏟아져나오는 곳도 있지만 로랜하이츠, 다이아몬드바는 차압매물이 그다지 많지 않은 편이다. 동부 지역의 바이어 입장에서는 지금이 주택재고가 늘어나면서 주택을 구입하기에는 더할 나위없이 좋은 기회다.
애나 김 뉴스타 부동산 부사장
▲애나 김: 팔로스버디스, 토랜스는 교통과 학군이 좋아 전통적으로 한인 선호 지역이다. 팔로스버디스는 대부분의 주택가격이 100만달러를 초과하지만 토랜스는 70만달러선에서 한인들이 선호하는 주택매입이 가능한데 지난해에 비해 5% 정도 가격이 하락했다. 가격만 좋으면 아직도 복수오퍼가 몰리고 있다. 최근 들어 투자에 밝은 중국인들이 활발하게 부동산을 매입하고 있어 이 지역의 부동산 경기가 살아나고 있음을 반영하고 있다.
▲엄기륭: 한인타운의 주택은 지역에 따라 양극화 현상을 보이고 있어 평균적으로 가격의 하락폭을 이야기하기는 힘들다. 그러나 올봄이 바닥일 것이라는 것이 대세론을 이루고 있다.
요즘은 분양콘도의 경우 가격을 인하하기보다는 재산세와 관리비를 2년 정도 면제해 주면서 가격인하에 부응하는 효과를 주고 있는 것이 시장의 전반적인 추세다. 실수요자라면 요즘같은 시장에서 실속도 챙기면서 가격도 흥정이 가능하다. 한인타운에서 투자용으로 인기있는 4유닛 아파트는 현재 5% 정도 가격이 하락한 상태에서 보합세를 이루고 있다.
에드워드 손 팀스피릿 부동산 대표
▲에드워드 손: 최근 어버인의 한 타운하우스 오픈하우스에 다녀왔는데 하루에 무려 150여명이 다녀가 주택시장이 풀리고 있는 것을 피부로 실감했다. 금융경색의 기미가 가시면서 융자 프로그램도 다양해지고 렌더의 선택폭도 많아져 바이어들에게는 지금이 주택매입의 좋은 기회이다. 어바인은 지난해 매물이 한때 1,500채까지 늘었는데 지금은 850여채에 불과해 부동산 거래가 활기를 띠고 있음을 반영하고 있다. 어바인의 평균주택가격은 68만달러이며 풀러튼은 60만달러정도이다. 특히 풀러튼은 ‘제 2의 한인타운’이라고 불릴 정도로 한인들이 선호하고 LA로 출퇴근하면서 오렌지카운티의 학군과 환경을 누릴 수 있어 가격이 강세를 보이고 있다.
-미국 비자면제 프로그램 시행이 부동산 경기에 어떠한 영향을 줄 것으로 분석되는가.
▲엄기륭: 비자면제가 실시되면 한국에서의 방문객이 2배 이상 늘어날 것으로 보이며 특히 LA는 한국의 외환자유화와 맞물려 부동산 직접 투자도 상당히 늘어나는 효과가 기대된다. 지금도 한인타운을 방문하는 한국의 고객들에게 100만달러에 육박하는 고급콘도, 타운하우스 등을 보여주면 보통 가격이 비싸지 않다고 생각한다. 5월에도 한국에서 개최되는 부동산 엑스포에 참가해 남가주의 경매, 차압물건을 한국시장에 집중으로 마케팅할 계획이다.
▲서니 김: 지금도 한국에서 투자가들의 문의가 심심치않게 들어오고 있다. 유학생 부모들도 주택을 렌트하기보다는 매입하고 있으며 친척을 대리인으로 한 부동산 투자도 이루어지고 있다. 이제는 한국에서 미국에 주택을 매입하면서 자연스럽게 부동산투자를 하는 것이 하나의 추세로 되어가고 있다. 이들 고객을 집중공략하면 지금의 불경기를 극복하는데도 큰 도움이 되리라고 본다. 특히 본국 고객의 경우 뭉치돈이 들어오는 경우가 대부분이기 때문에 로컬에 비해서는 수익성이 훨씬 높다는 장점이 있다.
▲에드워드 손: 이명박 대통령 방미시에 무비자 MOU가 체결되고 곧 한국에서 방문객이 쏟아져 들어오면서 얻게될 경제적 효과는 막대하리라고 기대된다. 한국에서 왠만한 지역의 아파트 1채를 처분해도 보통 100만달러는 넘기 때문에 비자없이 수월하게 미국을 방문해 주택을 매입하거나 비즈니스를 매입하는 한국인들이 늘어날 것이다. 특히 자녀교육 문제와 제 2의 인생 설계 등으로 밀려들어오는 40~50대 한국인 가장의 물결이 주목할 부분이다. 봇물처럼 밀려들 본국의 자본을 잘 활용하면 남가주 부동산 경기에 큰 도움이 될 것으로 보인다.
황인규 뉴스타 로랜하이츠 지사장
▲황인규: 미국에 투자할 의향이 있어도 비자 때문에 미국 방문을 망설였던 한국인들의 방문이 늘어나는 것은 부동산은 물론 타운의 소매경기 진작에도 도움이 될 것이다. 한국인들은 특히 부동산 투자에 관심이 많아 미국 방문시에 부동산 투자대상을 대부분 찾을 것으로 기대된다. LA 한인타운을 비롯해 한인밀집 거주지역의 주택이나 상가가 모두 대상이 될 것으로 보인다.
-부동산 경기침체로 주택가격이 떨어진 지금이 주택매입에 적기라는 이야기도 나오는데?
▲서니 김: 주택가격이 언제 바닥을 쳤는지는 항상 그 시기가 지나봐야 안다. 부동산 경기 침체가 계속된다 하더라도 매매건수가 줄어드는 것 이지 주택가격이 더 이상 크게 떨어지긴 힘들 것이라는 분석이다. 지금은 바이어와 셀러 모두에게 아주 좋은 마켓이다. 바이어는 싸게 살 수 있고 셀러는 시장가에 가격을 맞추면 아직도 복수 오퍼가 들어와서 쉽게 판다. 그러나 과욕을 부려서는 실패한다. 부동산 웹사이트를 통해 전문가뿐만 아니라 은행도 개인들도 시장 파악이 빠르다. 나만 싸게 살 수 있고 또 셀러도 나만 비싸게 팔 수 있는 마켓이 아니다. 가령 10채의 매물중 좋은 가격이 2~3채, 제일 좋은 물건은 딱 한채 정도이며 복수 오퍼가 밀린다. 바이어는 그 하나를 잡기 위해 노력하고 셀러는 나머지 8~9채로 들러리를 설 게 아니고 팔리는 한 채가 된다면 서로 현재의 마켓을 최대한 활용하는 승자가 될 것이다.
▲에드워드 손: 일부에서는 주식시장이 더 내려가고 주택시장도 더 내려갈 것으로 예상하고 있는데 집을 살 계획이라면 지금이 좋은 시기이다. 왜냐하면 이자율이 좋기 때문이다. 예를 들어 21만8,900달러의 주택을 매입할 경우 20% 다운에 이자율이 5.5%면 30년 고정 모기지 한달 페이먼트가 994달러이지만 1년 후 집값이 10% 떨어진 19만7,019달러로 내렸다고 가정할 경우 이자율이 상승해 6%가 되었다면 한달 페이먼트는 994달러가 된다. 1년 후 집값이 내려갔다고 가정을 해도 결국 한달 페이먼트는 똑같다는 결론이 나온다. 특히 융자기준이 강화됐기 때문에 수입증명이 가능한 사람과 그동안 철저히 준비해온 바이어들에게는 올해가 부동산 매입에 적기라고 본다.
▲애나 김: 최근 주택가격이 떨어지긴 했지만 10여년에 비해 크게 올라 퍼스트 홈 바이어들이 접근하긴 쉽지 않다. 그러나 크레딧이 좋은 고객들의 경우 다운페이를 적게하고도 얼마든지 주택을 매입할 수 있는 방법들이 분명히 있다. 일단 크레딧이 좋을 경우 5~10% 다운하고도 변동금리 등을 이용하면 본인 수준에 맞는 주택을 마련할 수 있으며 FHA론 등 정부보조프로그램을 이용하는 것도 고려해야 한다. 기대 수준을 낮추고 본인이 절약하면 퍼스트 홈바이어도 지금 주택마련이 가능하다.
▲황인규: 주택을 매입하려는 사람은 소신이 필요하다. 조금 더 기다리면 주택가격이 더 떨어질 텐데 왜 그때까지 기다리지 않느냐고 이야기하는 분위기 때문에 주택매입을 기다리다가 지금 10년째 주택을 매입하지 못하고 아파트에 사는 고객도 있다. 위기는 기회다. 실수요자들은 굳이 주택매입을 주저할 필요가 없다. 왜냐하면 주택의 최저점은 아무도 맞출 수가 없기 때문이다.
엄기륭 솔로몬 부동산 대표
▲엄기륭: 부동산 시장의 바닥이 올해까지 일 가능성이 높다. 금리 또한 정부 부양책의 영향으로 올해가 낮을 것이다. 은행차압 물건이 더 나오겠지만 더 이상 지나친 가격조정이 힘든 것이 사실이다. 에퀴티를 상실했지만 페이먼트를 할 수 있는 다수의 홈오너들이 마켓의 전환(turn over)을 기다릴 것이기 때문에 무리한 가격 하락이 장시간 지속되기는 힘들 것이라고 본다.
-은행차압 매물(REO)과 숏세일에 대한 한인 고객들의 기대가 큰 데?
▲서니 김: 은행차압 매물이라서 꼭 싸지는 않다. 은행은 손실을 줄이려고 더 많이 받으려는 경향이 아직 일반적이고 또한 시장의 변화를 즉시 반영하기 힘들 뿐만 아니라 오히려 복수 오퍼에 따른 지나친 경쟁이 가격을 더 올린다. 또한 은행 매물은 수리비가 많이 들거나 큰 결함이 있을 수 있다. 숫자상으로도 현재 안정된 인기 선호 지역에는 은행 매물이 시중에 그렇게 많지 않으니 그것에 지나친 기대를 하지 말고 지역 전문가 에이전트의 도움으로 일반 매물과 함께 다방면으로 싸고도 좋은 내게 맞는 매물을 집중 공략하는 것이 바람직하다.
▲황인규: 숏 세일은 일단 오퍼를 넣고 난 후 리스팅 에이전트가 렌더로부터 승인받기까지 6~7주까지 시간이 걸리는 경우가 다반사다. 에스크로 기간도 30~45일이 필요하기 때문에 오퍼에서 에스크로를 마치는데 최소한 2개월 이상의 시간이 들어간다. 바이어나 에이전트에게 그리 쉬운 딜은 아니다.
한인선호지역인 라크레센타의 주택가. 지난 2월 중간주택가격이 전년동기대비 7.7% 하락했다.
-부동산 경기와 한인 커뮤니티 경제의 연관성을 어떻게 보는가?
▲엄기륭: 최근 들어 한인타운 경기가 부진한 것은 사실이다. 일식 등을 포함한 요식업소들의 매상도 예전보다 못하다. 타운의 경기부진은 사실 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있기 때문이다. 그러나 4월부터 부동산 경기에 훈풍이 불고 있다. 고객의 문의가 크게 늘었고 그동안 수차례의 부동산 불경기와 호경기를 경험했던 한인들은 바닥을 치기 바로 직전이 오히려 매물 매입에 더 많은 기회가 있다는 것을 체험적으로 알고 있다. 자녀들의 여름방학과 연결되어 좋은 학군을 찾는 학부모들의 발길이 잦아지면서 부동산 거래가 늘어나고 타운 경기도 여름을 분기점으로 활기를 띨 것으로 기대된다.
▲에드워드 손: 경제는 심리다. 지금은 돈이 있는 사람도 심리가 위축돼 소비를 자제하고 있는 실정이다. 부동산과 연관된 업종이 융자, 가구, 요식등 무려 420여가지에 달한다는 통계도 있다. 투자가들은 더 관망해볼 수도 있겠지만 실수요자들은 해를 넘기기보다는 올해에 주택을 매입하는 것이 결국 실수요자는 물론이고 한인 커뮤니티 경제활성화에도 큰 도움이 될 것이다. 주택을 한 채 구입함으로써 야기되는 효과가 타운 경제를 살리고 자신의 비즈니스 사업체 활성화에도 도움이 될 것으로 보인다.
참석자
▲엄기륭(한인부동산협회 회장, 솔로몬 부동산 대표)
▲황인규(뉴스타 부동산 로랜하이츠 지사장)
▲에드워드 손(팀스피릿 부동산 대표)
▲애나 김(뉴스타 부동산 부사장, 팔로스버디스 전 지사장)
▲서니 김(리맥스 부동산)
▲사회·정리 - 박흥률 기자
<박흥률 기자>
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