주택 바이어들은 연방준비제도이사회(FRB)에서 금리를 대폭 인하하고 있음에도 불구, 모기지 금리가 하락하지 않는 것에 대해 의아해 하고 있다. 은행 대출금리는 내리는데 모기지 금리는 오히려 왜 오르느냐는 것이다.

FRB가 불경기를 예방하기 위해 올 1월3일부터 5차례 내린 금리는 중앙은행이 일반은행에게 대출해 주는 초단기 금리로 15년이나 30년 등 장기 모기지 금리에는 크게 영향을 미치지 못하고 있다.

예컨대 FRB가 공격적인 금리인하 정책을 단행한 1월초 첫주의 30년 고정 평균 모기지 금리는 7.31%이었는데, 지난주에는 평균 7.22%를 기록할 정도로 별다른 변동을 보이지 않고 있다.

단기금리는 내리는데 오히려 10년 이상 장기금리가 오르는 상황은 다음 2가지 이유로 설명이 가능하다.

단기금리가 내리면 경기가 회복되고, 자금 수요가 늘게 될 것이라는 예측 때문에 장기금리가 오르게 된다는 것이 그 첫 번째 이유. 두 번째는 금리를 내리다 보면 인플레가 우려되기 때문에 돈 가치가 떨어져 장기금리는 오르게 된다는 것이다.

모기지 융자공사인 ‘패니 매’의 한 관계자는 "대부분의 주택 바이어들은 장기 금리와 단기 금리가 같은 추세로 움직이는 것으로 생각하고 있는데 그렇지 않다"고 설명했다.

장기 모기지 금리는 FRB의 금리 정책에는 별다른 영향을 받지 않는 반면 오히려 미 재무부 10년 장기 채권 이자율에는 상당히 영향을 받는다고 볼 수 있다. 작년에는 FRB에서 금리를 대폭 인상시켜도 10년 장기 재무부 채권과 모기지 금리가 동반 하락하기도 했다.

결론적으로 FRB가 단기 금리를 대폭 내렸다고 해서 모기지 금리가 하락할 것이라고 예상하면 안 된다. 장기 금리가 지난주부터 상승세를 타고 있기 때문에 FRB의 금리 인하에도 불구하고 오를 가능성이 있다.

즉 FRB가 금리를 대폭 인하시킬 경우 장기 채권시장의 금리는 내린다고 볼 수 있다. 금리 인하는 곧 인플레이션 우려로 연결돼 장기 채권에 악영향을 주는 셈이다. FRB가 금리를 공격적으로 인하시킨 98년 가을 채권시장은 13개월째 베어마켓이었다.